房产北京律师解析一起因卖方有回购权导致房屋买卖合同不能顺利履行引发的纠纷

案件介绍：

一、2012年8月，原告李强诉称：

李强与刘大力原系战友，刘大力与李华是夫妻。李强转业后被安置到富华公司，而刘大力转业后被安置到华建公司。1998年12月8日，刘大力与华建公司签订房屋买卖协议书，约定由刘大力向华建公司购买房屋。合同签订后，华建公司将房屋交付刘大力使用，但未办理过户手续。二零零四年十月二十三日，刘大力和李强签订房屋买卖协议书，约定由刘大力以11.2万元将房屋卖给李强，并约定以后协助过户。后，刘大力将房屋交给李强使用，但未过户。当时，李华知晓并同意刘大力出售房屋。2008年4月28日，房管局为刘大力办理了房产证。李强得知后，要求刘大力和李华协助过户，但被拒绝。因此，李强诉至法院，要求过户。

二、被告辩称：

1、刘大力观点
（1）一九九八年，华建公司进行福利分房，刘大力分得了房屋。双方签发协议后，约定只向李强出售房屋的使用权，后，刘大力如收回房屋则以双倍价格返还李强。另外，为了明确刘大力是向李强出售房屋的使用权，便在《房屋买卖协议书》最后书写了“房产产权归刘大力所有”的内容。
（2）2刘大力卖房时，李华并不知情。2010年初，李华知晓后，就逼迫刘大力收回房屋。事实上，刘大力自2007年就开始与李强交涉回购房屋，李强开始向刘大力索要30万元回购款，最后将价款增加至120万元，刘大力不同意李强的无理要求。因此，刘大力不同意李强的诉讼请求。

2、李华观点：
房屋是夫妻共同财产，刘大力无权私自处分。而且，李强与刘大力签订协议时，刘大力对房屋并不具有所有权，只享有使用权。2008年，李华出资办理了房屋的所有权证，所有权人登记为刘大力。李强从未提出办理权属变更登记手续的要求，刘大力与李强签署的《房屋买卖协议书》是无效的，李华不同意李强的诉讼请求。


三、刘大力反诉：

1、根据约定，刘大力向李强出售的是房屋的使用权，而非所有权。刘大力仍然是房屋的所有权人，有权按照协议约定以双倍价款回购房屋。因此，刘大力反诉，要求确认房屋归刘大力所有，李强将房屋予以腾退，刘大力双倍返还李强22.4万元。

2、李强辩称：协议书最后书写的“房产产权暂归刘大力所有”内容是由见证人严丽，意思是房屋产权暂时归刘大力，因为当时刘大力并未取得房屋所有权证，待刘大力取得房屋所有权证之后，再由刘大力协助将房屋过户至李强名下。后房价上涨，刘大力和李华又提出回购房屋，李强要求刘大力给付回购款50万元，但刘大力不同意。
 
四、法院查明：
 
协议签订后，华建公司将房屋交付刘大力居住使用，但未办理过户。此房归李强居住使用（此房无房产证），以后与刘大力无任何关系；如刘大力反悔，愿以此房的双倍价格返还给李强；如此房以后需办理房产手续，刘大力要给予协助，该协议书末尾有刘大力、李强、严丽签字。在签字人下方左侧写有“房产产权暂归刘大力所有”，而其中的“暂”字系在“权”与“归”字之间的“∧”符号下添加。
2011年，李华提起诉讼，要求确认刘大力与李强签订的《房屋买卖协议书》无效。2011年10月25日，法院判决驳回了李华的诉讼请求。
刘大力和李华提出，双方所签《房屋买卖协议书》仅有一份原件，由李强持有，并提出《房屋买卖协议书》下方书写的“房产产权暂归刘大力所有”中的“暂”字系李强事后私自填写。李强确认其持有双方签署的仅有的一份《房屋买卖协议书》原件，但提出《房屋买卖协议书》中下方“房产产权暂归刘大力所有”中的“暂”字是由证人严丽添加。严在法院审理期间作为证人出庭作证，严×确认“房屋产权暂归刘大力所有”中的“暂”字由其填写，但表示无法确定具体填写日期，仅确认不是最近两年填写。审理期间，李强与刘大力、李华均认可房屋现值120万元。李华则坚持认为刘大力与李强签署的《房屋买卖协议书》无效。
五、法院判决：
1、刘大力和李华于判决生效之日起三十日内将房屋所有权人变更登记到李强名下；
2、履行上述第一项内容所需各项税费均由李强自行负担；
3、李强于判决生效之日起三十日内向刘大力和李华支付房屋价款三十六万八千元；
4、驳回刘大力其他反诉请求。
 
六、房产律师点评
1、刘大力与李强于《房屋买卖协议书》中约定房屋转卖给李强后与刘大力无任何关系，双方还就日后房产手续办理涉及到的协助义务、费用承担及户头姓名做出了具体约定。结合我国当时实行的房屋政策，律师认为，双方订立合同的目的是出售房屋的所有权，而非使用权。
 2、关于《房屋买卖协议书》签字人下方书写的“房产产权暂归刘大力所有”中的“暂”字是否是李强事后私自添加的问题，双方在《房屋买卖协议书》落款后书写的“房产产权归刘大力所有”是否为协议内容值得商榷，若“房产产权归刘大力所有”为协议内容，也与协议正文中的内容相矛盾。因此，“房产产权归刘大力所有”应与协议书正文中的内容相结合予以理解。双方在《房屋买卖协议书》中写明了刘大力向李强出售的房屋没有房屋所有权证，在此情况下，作为买受人的李强完全有理由要求刘大力保证其是出售房屋的所有权人。因此，“房产产权归刘大力所有”，应为刘大力是出售房屋的产权人，有权出售房屋。而不是刘大力将房屋出售给李强之后，其仍然享有房屋的产权。即使“暂”字是李强或严丽私自添加，仅凭“房产产权归刘大力所有”，也不足以推翻协议书正文所表明的双方的真实意思。
3、刘大力与李强所签《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。然而，法院虽然作出上述认定，但从双方约定的“如卖房人反悔，愿与此房的双倍价格返还给李强”的内容来看，表明在刘大力将房屋出售给李强之后，又赋予了刘大力反悔的权利。该约定亦双方自愿达成的合意，同样不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法院虽认定刘大力向李强出售房屋以及刘大力有权以双倍价格回购房屋均为有效，但双方此种约定造成了《房屋买卖协议书》后续履行的不确定性，对此，双方均有责任。在房地产价格飞速上涨的情况下，单纯考虑各自主张，显然是不公平的。因此，法院确定双方所签《房屋买卖协议书》应继续履行，刘大力和李华协助将房屋过户至李强名下。同时，李强应给予刘大力一定补偿，具体数额法院酌情确定36.8万元。