北京北京房产律师分析表见代理的房屋买卖合同效力

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起表见代理引起的房屋买卖纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　李男诉称：2003年7月4日，经北京AA房地产经纪有限责任公司(以下简称AA公司)提供经纪服务，杨新之母刘果米代理杨新与我签订了房屋交易居间合同，约定将杨新名下房屋出售给我。2003年7月14日，各方前往登记部门签署了正式房屋买卖协议书，并办理了涉案房屋的过户登记。2003年7月30日，我取得换发的房产证并且一直在涉诉房屋中居住至今。后北京市住房和城乡建设委员会以杨新办理过户登记时未到场为由，撤销了我已取得的房产证。刘果米作为杨新的母亲，在持有杨新的身份证、户口本、房产证、人名章等证章原件，以及在杨新入狱服刑期间全权抚养其独生女儿、处理家中财产、狱中事务的情况下，我完全有理由相信刘果米有权代理杨新与我达成了房屋买卖的协议，杨新应当为我办理房屋过户登记手续。故向法院提起诉讼，请求判令杨新履行房屋买卖协议书，为我办理涉诉房屋的过户登记手续。

　　2、被告辩称

　　杨新辩称：李男属于重复诉讼，在之前已经经过五次审理，对合同的履行过程全部审理过，李男的证据均已经出示过，中级法院驳回了李男的诉讼请求，并且撤销了其产权证。房屋买卖协议是无效协议，我母亲刘果米的行为不构成任何意义上的代理行为。李男也不是善意第三人。刘果米从未取得杨新的委托，而且刘果米最初到中介公司是为了出租房屋，是在李男和中介公司的说服下才同意出售房屋。房屋过户交易当天即7月14日，刘果米也没有到现场，只是在收取房款时亲自在现场收取房款。房屋的交易价格也不合理。在签订买卖合同过程中，系李男与中介公司恶意串通。请求法院驳回其起诉。

　　二、法院查明

　　1994年6月2日，杨新以125.91万元的总价购买了住宅一套。1996年12月27日，杨新取得房屋所有权证，对房屋享有所有权。

　　2003年7月4日，杨新之母刘果米与李男及AA公司分别作为甲、乙、丙三方签订了房屋交易居间合同，确认将涉诉房屋出售给李男，购房款为65万元。在合同上，刘果米在甲方位置上签署“刘果米代杨新”字样。2003年7月22日，原北京市海淀区国土资源和房屋管理局向李男颁发京房产权证海私移字第×号房屋所有权证，确认李男为涉诉房屋所有权人。李男于2003年7月30日领取了该证，并于当日将全部购房款支付给刘果米。刘果米以杨新的名义签署了收据。李男购买涉诉房屋后一直在所购房屋内居住至今。

　　2000年4月12日，杨新因犯罪在监狱服刑。2008年11月20日，杨新获得假释。

　　杨新出狱后，于2009年以不服北京市住房和城乡建设委员会(原北京市国土资源和房屋管理局)作出的房屋权属登记为由，向法院提起行政诉讼，李男作为第三人参加了诉讼。经审理，法院确认如下事实：1、2003年7月4日杨新之母与李男及北京AA房地产经纪有限公司就涉诉房屋签订了房屋交易居间合同。在该合同上，刘果米在“甲方”位置上签署“刘果米代杨新”字样。2、2003年7月14日，刘果米与李男到原海淀国土房管局办事大厅，共同办理房屋转移登记手续。工作人员对买卖双方当事人身份证件进行了审核。法院在该行政诉讼案件中经审理认为：“根据法院已查明的事实可以看出，办理转移登记所依据的登记申请书及房屋买卖协议中出现的‘杨新’的签名及签名时间明显与杨新当时尚在女子监狱服刑的事实冲突，存在虚假内容。杨新本人也未亲自到场进行办理。被告市住建委在办理转移登记过程中，虽然依据《登记办法》的相关规定，对登记申请材料进行了核查，形式上尽到了相应审查义务，但依据存在虚假内容的申请材料作出的房屋权属转移登记行为，显然缺乏事实和证据支持，应当予以撤销”。故法院于2009年7月2日判决：“1、撤销北京市住房和城乡建设委员会于2003年7月22日向第三人李男颁发房屋所有权证;2、驳回杨新要求将房屋恢复登记至其名下的诉讼请求”。李男不服一审行政判决提起上诉，北京市第一中级人民法院于2009年10月27日作出终审判决：维持一审判决。

　　2009年12月，李男以所有权纠纷为由，以杨新为被告向法院提起民事诉讼，要求确认涉诉房屋归其所有。2010年9月，法院作出一审判决，认定李男系善意取得，判决确认涉诉房屋归李男所有。杨新不服一审判决，提起上诉。2010年12月，北京市第一中级人民法院以违反法定程序为由，撤销原判，发回重审。2011年5月，法院重审后作出一审判决，认定刘果米在没有代理权的情形下出售杨新的财产，属无权处分他人财产的行为，但李男属善意取得，故判定涉诉房屋归李男所有。杨新不服提出上诉后，北京市第一中级人民法院终审判决，认为李男不构成善意取得，但同时在判决中写明：“本案判决不影响李男以刘果米构成表见代理为由，另行向杨新主张要求履行合同”。最终北京市第一中级人民法院终审判决：撤销一审判决，驳回李男的诉讼请求。

　　另，杨新曾给其母刘果米写信，希望将房屋出租，但不同意卖房。

　　三、法院判决

　　杨新协助将房屋过户至李男名下，因过户发生的相关费用由李男负担。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案的争议焦点实际应为：杨新作为涉诉房屋的实际所有权人，其是否应受到刘果米代为签署的房屋买卖合同的约束，是否应承担合同约定的相应义务即协助买房人李男办理房屋过户登记手续。对上述争议焦点，通过证据材料可以看出，杨新曾借由不同途径和角度提出抗辩。在本案中，杨新的抗辩集中为如下几点：1、李男作为原告提起本案诉讼，系重复诉讼;2、刘果米在未得到自己授权出售房屋的情形下，实际上亦无意出售房屋，且未亲自参加房屋过户交易，房屋交易过程存在重大瑕疵，交易价格不合理，系由中介公司假冒办理。

　　首先关于重复诉讼问题。在2011年终审民事判决书中已经明确写明：“本案判决不影响李男以刘果米构成表见代理为由另行向杨新主张要求履行合同”。显然，本案正系李男以刘果米构成表见代理为由向杨新主张要求履行合同的民事诉讼，因此杨新上述关于重复诉讼的抗辩，法院不予支持。

　　关于刘果米是否亲自参与房屋交易特别是到场参与房屋过户登记。通过三方辩论，法院确认刘果米亲自参与了房屋过户交易。至于房屋交易价格，根据系李男通过公开途径获知涉诉房屋出售信息、出售价格，刘果米在整个交易过程中对于实际交易价格也系明知，该交易价格符合当时市场情形，且刘果米与李男就涉诉房屋买卖活动不存在恶意串通情形，故杨新对于涉诉房屋交易价格的异议，法院不予采信。对于杨新的第二个抗辩主张，法院亦不予支持。

　　就此，纵观案件诉争的涉诉房屋交易全过程。李男系通过市场报价方式了解到涉诉房屋出售信息，并通过中介机构与卖方达成买卖合同。在合同签订后，按照规定办理了房屋过户登记手续，并交纳了全部购房款，入住并使用涉诉房屋。在整个交易过程中，有专业房屋买卖中介机构和人员参与，审核相关交易文件，有政府房屋交易管理部门对过户登记手续和人员进行审核和查验，亦无证据证明李男与刘果米或者与AA公司存在恶意串通的情形，故应认定李男系善意购房人。根据法律的相关规定，刘果米在无代理权的情形下与李男签订房屋买卖合同，李男基于对卖房人出示有关文件手续真实性的信任，基于对房屋中介机构及政府房屋交易管理部门切实履行职责的信任，在该房屋交易过程签订合同时，有理由相信刘果米有代理权。因此，根据法律规定，杨新应受到刘果米代其签署的房屋买卖合同相应约定的约束，承担相应合同义务。在未按照约定履行合同义务时，应承担继续履行的违约责任，即协助李男办理涉诉房屋所有权过户登记手续。

　　至于杨新认为自身财产的损失问题，基于整个房屋交易过程中刘果米的行为即：1、涉诉房屋是刘果米向中介机构提供的出售信息;2、在交易过程中刘果米积极提供了相关手续;3、刘果米亲自参与房屋过户登记并未向房屋交易管理部门就参与人身份问题提出异议，主动配合完成交易过程;4、刘果米实际收取了全部购房款。故杨新可就其损失向无权代理人刘果米另行主张。