北京房产律师解析一起因无权代理引起的房屋买卖纠纷

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权代理纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年3月，周九诉称：周小系周九之子，周日系周小之子，杨东与周日系夫妻关系。301号房屋原系我所有。2010年12月31日，案外人吴严彬持伪造公证书以我代理人的名义与周日签订《存量房屋买卖合同》，将301号房屋转移登记至周日名下。2013年8月9日，周日因病去世。现我要求确认我与周日之间的《存量房屋买卖合同》无效，诉讼费用由杨东、周小负担。

　　2、被告辩称

　　周小辩称：对周九所述事实及诉讼请求均无异议。

　　杨东辩称：我不同意周九的诉讼请求。1、301号房屋已经过户至周日名下且已经被设定抵押;2、周九在单位申请将301号房屋出售，故其对签订《存量房屋买卖合同》应属明知。

　　二、法院查明

　　周九与黄日系夫妻关系，周小系二人之子。周小与方驽原系夫妻关系，二人育有一子周日。2000年，方驽去世。2010年2月6日，周小与杨大登记结婚。2011年9月5日，周日与杨东登记结婚，婚后未生育子女。

　　周九主张其原系301号房屋所有权人。2010年12月，吴严彬持伪造的北京市XX公证处公证书，以周九代理人的身份与周日签订《存量房屋买卖合同》(该份合同上出卖人处签有周九，委托人处签有吴严彬)，将301号房屋以420000元价格出售于周日。上述行为并未经过周九同意，因此要求确认《存量房屋买卖合同》无效。周九对上述主张提交房屋所有权证书、公证书、北京市XX公证处出具的意见佐证。公证书载明“公证事项：委托合同。委托人、受托人双方于2010年3月10日向我处申请办理前面的委托合同公证”。委托合同主要内容为周九委托吴严彬出售301号房屋。XX公证处证明材料载明“委托人为周九，此公证书复印件系伪造，不是我处出具的公证书”。

　　杨东主张301号房屋系央产房，周九曾经向相关部门递交了央产房上市申请，说明周九对《存量房屋买卖合同》应当知情。杨东对上述主张提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》复印件予以佐证。该证据载明周九在2008年4月30日申请将301号房屋上市出售。

　　2015年7月29日，北京KK司法鉴定中心出具鉴定结论，编号为C418680号《存量房屋买卖合同》出卖人处的周九签名与提供样本上周九的签名笔迹不是同一人书写。周九、周小对鉴定结论不持异议。杨东主张鉴定机构未能在规定的时限内完成鉴定，程序违法。经原审法院向鉴定机构了解，鉴定机构表示，本案因需要调取保存在中国工商银行的材料用于鉴定，按照相关规定补充鉴定材料期间不计入鉴定时限。

　　另外，周九向原审法院明确表示在本案中仅要求确认合同效力，对于所有权转移等其他问题另案处理。

　　另查，301号房屋已转移登记至周日名下。现zz银行股份有限公司北京分行、苏男撍对该房屋享有抵押权。

　　三、法院判决

　　确认周九与周日之间的《存量房屋买卖合同》无效。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　一方面，依据北京市XX公证处出具的材料可以认定，涉案公证书系伪造。因此，周九并未委托吴严彬出售301号房屋，即吴严彬的行为属于无权代理且周九对吴严彬的行为亦不予追认。另一方面，《存量房屋买卖合同》上出卖人处的周九亦非其本人书写。综合上述两个方面，可以认定签订《存量房屋买卖合同》并非周九真实意思表示，故法院对周九要求宣告《存量房屋买卖合同》无效，予以支持。关于杨东的答辩意见，法院不予采信，理由如下：首先，虽然杨东主张周九就301号房屋申请上市交易，但其提交的申请表系复印件，周九亦不予认可。更为关键的是，即使周九曾经就301号房屋上市交易提出申请，亦并不代表就是要与周日签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋以420000元价格出售给周日;其次，参考鉴定机构向法院的回复意见，并依照相关规定，鉴定结论并未达到“鉴定程序严重违法”的程度，故对鉴定结论予以采信。因周九明确表示在本案中仅要求确认合同效力且该房屋上设有抵押权，故法院对合同无效后的所有权转移等问题，不予处理。