房产律师解析一起夫妻共有房屋的无权处分案例

　　房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分纠纷案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张蓝粉诉称：张蓝粉与周芝兰在中介公司办公场所内于2016年1月14日签订房屋买卖合同，约定张蓝粉购买周芝兰名下房屋，价格237万元，定金5万元，网签后5日内向周芝兰支付20万元，过户当天支付130万元，张蓝粉贷款82万元。支付定金后，周芝兰却拖延履行网签等义务，经张蓝粉及中介公司催告无果，2016年2月24日，中介公司通知张蓝粉，周芝兰拒绝出售涉案房屋，故诉至法院请求：1.判令周芝兰继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助将涉案房屋过户至我名下;2.判令周芝兰支付违约金237000元。

　　2、被告辩称并反诉

　　周芝兰辩称并反诉称：认可收到了张蓝粉支付的定金5万元，也认可双方签订过房屋买卖合同，现在不同意继续履行合同。因为涉案房屋是周芝兰名下唯一住房，周芝兰的售房行为未经过配偶张明的书面同意，处分了夫妻共同财产，合同应当解除，不同意张蓝粉的全部诉讼请求。另提出反诉，反诉请求：1.解除双方之间签订的房屋买卖合同。2.判令张蓝粉支付违约金474000元。因为按照合同约定90天之内是完不成过户全部流程的。

　　张明陈述称：周芝兰打算置换房屋，张明不同意。中介都是和周芝兰联系，中介带人看过房，张明也没说话。后发现房本不在，去中介店铺看，合同已签订完毕。合同内容张明都不太清楚，是后来知道的。中介并未要求张明签字。

　　二、法院查明

　　2016年1月14日，张蓝粉(买受方、乙方)与周芝兰(出售方、甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，主要约定张蓝粉以房屋成交价237万元的价格购买建筑面积75.71平方米的涉案房屋，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转。

　　1月14日签约当日，张蓝粉支付周芝兰定金5万元。1月底周芝兰告知中介公司及张蓝粉拒绝继续履行买卖合同。张蓝粉称张明系在签订合同期间复印材料的时候到场的，中介没有让张明签过字，张明也没有表示不同意售房的意见。

　　另，《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第一页“签约提示”对买受方风险提示4.中约定：出售房屋为共同财产的，查看并留存共有权人同意出售声明复印件。

　　三、法院判决

　　1、解除张蓝粉与周芝兰于2016年1月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;

　　2、驳回张蓝粉的诉讼请求;

　　3、驳回周芝兰的其他反诉请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权点评：

　　涉案房屋系周芝兰与张明在婚姻关系存续期间购得的房屋，属于夫妻共同财产，周芝兰未经张明同意擅自出售共有房产，其行为属于无权处分。周芝兰在签订合同过程中没有出示过共有权人张明的授权委托书，仅凭中介公司及张蓝粉的陈述无法认定周芝兰存在代理行为;中介公司亦未在签约过程中征求共有权人是否同意处分共有财产，没有尽到居间义务，由于周芝兰在处分涉案房屋时并未征得共有权人张明的同意，则周芝兰与张蓝粉之间的买卖合同虽有效，其效力仅及于周芝兰与张蓝粉，并不及于张明。现共有权人张明不同意将涉案房屋的物权让渡于张蓝粉，周芝兰与张蓝粉之间的买卖合同不能继续履行，周芝兰关于解除合同的反诉主张，法院予以支持。张蓝粉基于继续履行而主张的违约金，因涉案房屋买卖合同解除，该违约金主张的前提基础不同，张蓝粉可另行解决。周芝兰主张的违约金，无事实及法律依据，法院不予支持。