北京房产律师靳双权：房屋买卖协议一定要本人签字才有效吗?

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告胡先生、郭女士起诉称：2000年9月13日，被告胡某甲、胡某乙与我二人共同签订了《XX乡胡某甲房屋出售、出租、承包、买卖、保管协议书》，依据该协议约定，二被告将坐落于A县XX乡原Z村3社部分房屋出售给我方，附带将其家庭部分承包土地、林木林地也转让给我方，并向我方移交了《集体土地建设用地许可证》。2007年3月5日，被告胡某甲依据原协议约定，再次将家庭剩余全部房屋出售，附带将其家庭剩余全部林木林地予以转让，并向我二人收取了3000.00元房款，向我方移交了董女士的《集体土地建设用地使用证》。二被告已将其家庭全部房屋、全部自留山、自然林地交付给了我二人，并由我二人实际控制、管理、经营、使用。2011年1月17日，被告胡某甲又将部分成材林木出售给了我二人，但由于被告胡某甲执意要向我二人收取退耕还林补贴费，同时不向我二人提供林权证，我二人也就一直未向二被告支付下欠房款2800.00元，为此双方发生纠纷，经调解无果。特诉至法院，请求依法确认我二人与被告签订的协议有效。

　　二、被告辩称

　　被告胡某甲、董女士、蒋女士、胡某乙共同答辩称：我方于2000年9月13日与二原告签订协议属实。但是没有立约，也没有租给原告，只是协商土地税费等由原告缴纳，由原告暂时承包，我方并未转让承包权，其余林木也只是由原告管理。2007年收取的3000元是退耕还林的相关款项，2005年我方本打算将剩余范围卖与原告，因条件不一致并未达成买卖协议。

　　被告胡某丙答辩称：2000年9月13日，原、被告签订的协议是双方真实的意思表示，是一个附条件的合同。协议中未出售的山林和土地仍然属于被告胡某甲一家所有，我有土地登记台账和证书，对土地登记台账和证书的异议由A县农业局先仲裁。1992年8月13日给被告胡某乙颁发的土地使用权证是原告在保管被告未出售的房屋的高柜中所得。

　　三、法院查明

　　原告胡先生、郭女士与被告胡某乙、蒋女士、胡某丙原户籍均系X省A县XX乡XX村5组，属同一集体经济组织成员,被告胡某甲户籍原系A县XX街。2000年，被告胡某甲、董女士、胡某乙、蒋女士家庭决定将其农村房屋、承包土地、山林等作处理。2000年9月13日，由被告胡某甲负责起草协议，原告胡先生、郭女士与被告胡某甲、胡某乙签订《XX乡胡某甲房屋出售、出租、承包土地、本人自然界、自留山、自留地承包买卖保管协议书》，该协议对诉争房屋及附加的森林、竹林……税费等作了约定。协议签订后，原、被告又对被告林地内相关成材林木作了相应登记造册,以明晰其林木权属,后四被告及其家人均搬往他处居住生活,四被告之房屋及其屋内家具、农具，除一上锁的柜子外，均交由原告胡先生、郭女士家庭管理使用。2005年，被告胡某甲家庭将原上锁的柜子搬走。被告家庭承包土地、林地等也自原、被告立约之日即交由原告胡先生、郭女士家庭实际管理使用。2001年1月12日，原告胡先生再次给付被告胡某甲现金1200.00元，被告胡某甲出具收条1份，。至此，原、被告协议约定的火房、水缸屋、横堂屋，后面敞房、石猪圈等议价2200.00元部分的财产按协议约定履行完毕。

　　2002年9月1日，A县XX乡人民政府向被告胡某乙、蒋女士之子胡某丙(生于1989年12月19日)颁发了《中华人民共和国林权证》，其四至界畔为东为自己屋檐滴水为界，南为胡先生地路为界，西为大路为界，北为胡先生山林为界。2007年3月5日，原告胡先生又再次给付被告胡某甲现金3000.00元，被告胡某甲出具收条1份。截止2007年3月5日，原告胡先生共计向被告胡某甲支付房款5200.00元。

　　同时查明，A县XX乡XX村针对本村的实际情况，对本集体经济组织内村民承包土地、山林的调整方案为，村民房屋买卖后，其附属房屋的自然界随房屋转移，承包土地、山林按承包土地人口分配。2004年9月1日，A县XX乡XX村5组将原、被告家庭原承包土地重新予以发包调整，被告胡某甲家庭以前的承包土地重新发包给原告胡先生家庭，原告胡先生家庭以前的承包土地重新发包给本组村民周殿美。

　　2006年5月26日,被告胡某甲、蒋女士因住址变动户籍分别由A县XX街、A县XX乡XX村5组转至X省A县XX乡Z街94号，同日，其孙胡某丙以投靠亲属为由，将户籍由A县XX乡XX村5组转移至X省A县XX乡Z街94号。2007年7月17日，被告胡某乙、蒋女士将户籍由A县XX乡XX村5组转移至X省A县XX乡Z街94号，其女胡小姐也将户籍由A县XX乡XX村5组转移至X省A县XX乡Z街94号。

　　四、法院判决

　　原告胡先生、郭女士与被告胡某甲、胡某乙于2000年9月13日签订的《XX乡胡某甲房屋出售、出租、承包土地、本人自然界、自留山、自留地承包买卖保管协议书》有效。

　　五、律师点评

　　北京房地产律师靳双权认为：2000年9月13日，被告胡某甲执笔起草了《XX乡胡某甲房屋出售、出租、承包土地、本人自然界、自留山、自留地承包买卖保管协议书》，原告胡先生、郭女士与被告胡某甲、胡某乙在协议上予以了签字盖章，被告董女士、蒋女士虽未在协议上签字，但依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，被告董女士系被告胡某甲之妻，被告蒋女士系被告胡某乙之妻，原告胡先生、郭女士有理由相信被告胡某甲、胡某乙有代其家人签订协议的权利，且协议签订后，四被告及家人搬往他处居住生活，对协议也未提出异议，故被告胡某甲、胡某乙的行为符合表见代理的构成要件，二原告与被告胡某甲、胡某乙签订的协议成立且对被告董女士、蒋女士同样具有约束力。

　　原告胡先生、郭女士与被告董女士、蒋女士、胡某乙原属同一集体经济组织成员，且被告胡某甲、董女士、蒋女士、胡某乙的农村房屋也位于原、被告所属集体经济组织所辖范围内，原、被告之间的农村房屋买卖不会导致本集体经济组织宅基地资源的流失，原、被告之间关于农村房屋的买卖未损害国家、集体和第三者利益。同时，对同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋，国家法律也无相应的禁止性规定，故原、被告对农村房屋买卖的约定合法有效，予以确认。

　　原、被告在买卖房屋时附带约定流转承包土地，依照《中华人民共和国土地承包法》第十条“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”和第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”之规定，四被告将农村房屋出出售给二原告时，附带约定将其承包土地进行流转，符合法律规定，故予以确认。同时，依照《中华人民共和国土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换、或者其它方式流转的，应当报发包方备案”，2004年9月1日，四被告的家庭承包土地被发包方重新发包分配给本案原告胡先生家庭承包经营，由此可以认定发包方知道且同意原、被告约定的土地流转协议，故原、被告在签订房屋买卖协议的同时约定流转承包土地合法有效，予以确认。

　　原、被告买卖房屋时搭配林地，根据《中华人民共和国土地承包法》第二条“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地，林地，草地，以及其它依法用于农业的土地”和《中华人民共和国土地承包法》第十条“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”，故四被告承包的林地依法属于农村土地，可以依照法律规定对其承包经营权进行流转，故原、被告在签订房屋买卖协议的同时约定流转林地合法有效，予以确认。

　　四被告出售房屋时将屋内家具，林地内未成材林木，鱼池内鱼一并约定处理，家具、林木、鱼均系四被告所有的合法财产，四被告依法享有处分权，故原、被告对家具、林地内未成材林木，鱼池内鱼的处理约定合法有效，予以确认。

　　由于五被告及其家人户籍均迁移至X省A县XX乡Z街94号，原告胡先生、郭女士有理由相信被告胡某甲有代其余四被告行使合同权利，且被告胡某甲出具的收条也载明系“购房款”，可以推定为系五被告同意对下余房屋的出售和林地的转让。2007年3月5日距离原被告签订合同时间的2000年9月13日，已经过了5年的时间。原告胡先生给付了部分购房款，被告胡某甲接受了购房款，并且五被告将下余房屋及相关林地交原告胡先生实际管理使用，协议所附生效条件也已成立，故这部分附条件的协议已经生效并部分履行。庭审中，被告胡某丙对原告胡先生、郭女士与被告胡某甲、胡某乙达成的协议没有异议，应视为对其祖父胡某甲、父亲胡某乙签订的合同的追认，同时，也认可登记在其名下的林权系被告胡某甲家庭所有，其祖父胡某甲收取3000.00元购房款的行为，构成表见代理，足以使两原告认为被告胡某甲的行为能够代表被告董女士、蒋女士、胡某乙、胡某丙，故被告胡某甲出卖房屋和留转登记在被告胡某丙名下的家庭林权的行为同样具有法律约束力。

　　综上，原、被告于2000年9月13日签订的《XX乡胡某甲房屋出售、出租、承包土地、本人自然界、自留山、自留地承包买卖保管协议书》系原被告真实意思表示，其房屋出售和土地、自留山、林地流转均符合法律规定，因此，原告胡先生、郭女士请求确认与被告胡某甲、胡某乙签订的《XX乡胡某甲房屋出售、出租、承包土地、本人自然界、自留山、自留地承包买卖保管协议书》有效的请求，予以支持。