北京房产律师：贷款未能下批，能否算不履行合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告宋A诉称：原告宋A与被告经第三人居间介绍，于2016年7月30日签订了的《房产交易合同》，由原告宋A购买被告所有的坐落A市一号房屋一套。该合同约定，房屋总价款500000元，原告宋A应于合同签订之日向被告支付定金120000元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。同时，合同签订后，原告宋A向被告支付了定金120000元。2016年10月28日，原告与被告签订《补充协议》，此后，被告表示不再履行原合同，并表示如继续出售房屋，交易价格要求上涨，二原告和第三人多次联系被告，被告均拒绝履行合同。被告的行为侵犯了原告的合法权益，现请求法院判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；判令被告退还原告吴C房屋定金120000元。
 
被告辩称
被告陆B辩称：不同意二原告的全部诉讼请求。原告宋A不具有本案诉讼主体资格，而且原告吴C和被告已经解除了涉案房屋的《房产交易合同》及《补充协议》，原告现在要求解除合同，没有意义。原告吴C在房屋买卖过程中存在违约，被告不应退还定金。原告第三项到第六项诉讼请求均没有事实和法律依据。原告宋A和被告在2016年7月30日签订的《房产交易合同》及《补充协议》中，第三人的经办人就是原告吴C，原告宋A、吴C都是第三人的工作人员。《补充协议》约定原告宋A和被告在签订房管局的买卖协议时将成交价格提高至600000元。双方约定2016年9月1日前去房管局签署正式的买卖协议，后因第三人未能取得预约号，改成2016年9月8日去房管局签协议，当天原告宋A没有到场，被告在正式的买卖协议上签字后，原告吴C突然在购买人处签字，被告对第三人的经办人吴C的这一行为持有异议，原告吴C解释为因原告宋A办不下贷款，无法购买诉争房屋，所以购买人变更为原告吴C。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：原、被告是房屋买卖合同的买受方和出卖方，第三人是居间方。2016年7月30日，原告宋A和被告在第三人的居间介绍下签订了《房产交易合同》，合同约定由原告宋A出资购买被告所有的坐落A市一号房屋，建筑面积37.84平方米，总价款500000元，原告宋A于签订合同之时支付被告房屋定金20000元，剩余房款以银行贷款形式支付；双方须于2016年9月1日到房管局签署《A市房产买卖协议》；原告宋A须于2016年9月2日前办理贷款申请手续。该《房产交易合同》的第三人经办人员为原告吴C，二原告在当时均是第三人的工作人员。同一天，原告宋A和被告还签订了一份《补充协议》，约定虽然房屋成交价为500000元，但按照600000元的价格签署《A市房产买卖协议》，高出实际成交价的100000元，被告需于房屋全款到账当日退还给原告宋A。2016年7月30日，原告宋A依约向被告支付了定金120000元，被告向其出具了定金收据一张；
2016年9月8日，第三人为原告宋A和被告预约了到A市房地产管理局签署《A市房产买卖协议》，由于原告宋A无法办理贷款，经与被告协商，对《房产交易合同》进行了变更，将房屋购买人由原告宋A变更为原告吴C，其他内容未做变更。原告吴C与被告于2016年9月8日签订了《A市房产买卖协议》，约定由原告吴C购买被告所有的坐落A市一号房屋，总价款600000元，首付款180000元，贷款420000元，如银行贷款未被批准，原告吴C应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。
由于原告吴C也无法办理贷款，所以在2016年10月28日原告吴C和被告又签订了一份《补充协议》，书面约定将原合同购买人原告宋A变更为原告吴C，房屋成交价格变更为540000元，原告吴C改为一次性付款，除定金外的520000元原告吴C应于2016年11月30日前交齐；被告同意于2016年11月30日将诉争房屋交付给原告吴C使用，并同意配合原告吴C就诉争房屋办理公证手续，公证委托案外人宋D全权办理诉争房屋后期所有手续。
 
三．法院判决
确认原告宋A与被告陆B、第三人M公司签订的《房产交易合同》和原告宋A与被告陆B签订的《补充协议》于2016年9月8日解除；
 

• 律师点评

根据原告宋A与被告及第三人签订的《房产交易合同》、《补充协议》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效。2016年9月8日到A市房地产管理局签订正式买卖协议时，由于原告宋A无法办理贷款，经各方协商对《房产交易合同》和《补充协议》进行了变更，购买人由原告宋A变更为原告吴C，并且由原告吴C和被告签订了《A市房产买卖协议》和新的《补充协议》，进一步对购买人、房屋售价、付款方式等条款的变更进行了书面确认，至此原告宋A已经和被告解除了诉争房屋的买卖关系，改由原告吴C与被告建立房屋买卖关系，故对于被告主张的要求确认被告与原告宋A签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年9月8日解除的反诉请求，予以支持。
虽然原告吴C称2016年11月19日和被告签订《房屋买卖解除协议》只是为了对双方解除在房管局签署的《A市房产买卖协议》的后果进行明确，之后还是要继续履行《房产交易合同》和新的《补充协议》，但由于原告吴C和被告已经于2016年11月11日到A市房地产管理局提交了解除《A市房产买卖协议》的申请，没有必要再次签订一份解除协议，而且该份《房屋买卖解除协议》是在原告吴C和被告到第三人处要求办理书面解除《房产交易合同》和《补充协议》手续未果的情况下，立即自行签订的，由于原告吴C与被告已于2016年11月19日达成了解除双方房屋买卖关系的合议，在当天通知第三人后，第三人并未就解除合同效力问题向人民法院或仲裁机构提出主张，故《房产交易合同》和《补充协议》已于通知到达第三人的2016年11月19日解除。
由于原告吴C和被告在《房屋买卖解除协议》中约定了双方均不承担任何法律责任及经济损失，且二人在协商解除《房产交易合同》和《补充协议》之时，被告也承诺了退还原告吴C定金120000元，故对于原告吴C主张的要求被告退还其定金的诉讼请求予以支持，对于被告反诉主张的不同意退还定金的请求不予支持。同时，由于原告吴C和被告约定了互不承担法律责任，也就是双方协商解除房屋买卖关系，不存在违约方，且原告吴C未能提供证据证明被告存在违约行为，故原告吴C主张的要求被告承担中介费损失、违约金及房屋差价的诉讼请求，不予支持。