北京房产律师：表见代理签订合同，能否构成效力？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告武A诉称：2016年7月18日，原告与被告袁B在被告A市M公司介绍下签订《房产交易合同》，约定原告以956000元购买被告袁B所有的A市一号房屋。签约后原告向被告袁B支付定金120000元。合同约定双方应于2016年8月30日前至房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但届时被告袁B却提出涨价请求，否则不再出售房屋。由于双方协商未果，现请求法院判令解除原、被告签订的《房产交易合同》；
 
被告辩称
被告袁B辩称：本案涉讼房屋的《房产交易合同》是被告陈C与原告签订，定金120000元亦由陈C收取。其作为产权人并无意出售涉讼房屋，亦未委托陈C与原告签订上述合同，其对陈C以其名义与原告签订房屋买卖合同一事毫不知情。鉴于上述原因，不同意原告的诉讼请求。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：一、被告袁B与被告陈C是母子关系；二、涉讼房屋所有权人是被告袁B。2016年5月1日，被告袁B与被告M公司签订涉讼房屋的速销协议，约定由被告M公司独家代理销售涉讼房屋，为此，被告M公司向被告袁B支付了速销押金。该速销协议由被告陈C代被告袁B签名；三、2016年7月18日，经被告A市M公司介绍，被告陈C以被告袁B的名义与原告签定了由原告购买涉讼房屋的《房产交易合同》，合同约定的成交价格为956000元。合同签订时，被告袁B不在现场，其签名由被告陈C代书。合同签订后，被告陈C收取了原告购房定金120000元。
合同约定双方应于2016年8月30日前至房管部门签订《天津市房产买卖协议》。合同签订时，被告陈C向原告及被告M公司出示了被告袁B的身份证及涉讼房屋的产权证，但未提交袁B委托陈C办理涉讼房屋出售事宜的委托书；四、2016年8月中旬，被告陈C通知被告M公司，要求将涉讼房屋成交价格增加至120万元，在被告M公司组织买卖双方协商过程中，被告袁B明确表示将成交价格涨至120万元，否则拒绝出售涉讼房屋。因原告不接受被告袁B的涨价幅度，双方协商未果，合同亦未再继续履行。
2016年11月6日，被告陈C将收取的定金120000元通过支付宝转账退给了原告；五、涉讼房屋的《房产交易合同》第八条“违约责任”约定：“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金”；“本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失”。
 
三．法院判决
解除原告武A与被告袁B签订的《房产交易合同》；
 

• 律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉讼房屋的《房产交易合同》，虽非被告袁B亲自与原告签订，但因其与被告陈C的身份关系，加之该二人此前与被告M公司签订由M公司独家代理销售涉讼房屋“速销协议”及签约时被告陈C出示的相关证件，足以使原告及被告M公司相信被告袁B知晓并认可被告陈C代其签订涉讼房屋买卖合同一事。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告袁B、陈C作为母子，在民事活动中虽并不必然构成表见代理关系，但综合二人在涉讼房屋买卖过程中所实施的行为，确认被告陈C代理被告袁B签订《房产交易合同》的行为构成表见代理，其代理行为有效。
同时，被告袁B参与涉讼房屋买卖合同履行的协商并提出自己的履行意见，更能佐证被告陈C出面签订房屋买卖合同系被告袁B的意思表示。因本案《房产交易合同》系买卖双方自愿签订，反映了双方当事人的真实意思表示且亦不构成对社会及其他第三方利益的侵害，故本院对该合同的效力予以确认。被告袁B在原告拒绝其涨价请求后，明确表示不再出售涉讼房屋，拒绝履行《房产交易合同》所约定的相关义务，其行为已构成违约，应承担由此导致的违约责任。被告袁B的行为，致使双方签订的《房产交易合同》无法履行，故原告要求解除该合同，予以支持。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任。原、被告所签《房产交易合同》对一方不履行合同义务导致合同解除的违约行为进行了约定，即由违约一方按照房屋成交价格10%的比例向守约方支付违约金，另守约方有权向对方追缴居间服务费损失。上述约定是双方自愿且不违反法律规定，予以确认。被告某某公司作为大型房屋中介机构，在为当事人提供居间服务过程中，应严格履行作为居间方应承担的责任，避免出现有关合同效力方面的争议。鉴于造成本案《房产交易合同》无法继续履行的原因并不在被告M公司一方，故原告要求该被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。