房产律师解析村民翻建房屋

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【案情介绍】
      某国土所在农村的宅基地管理中遇到以下情况：一是农民保持自己房子基础原位不动，将基础之上的墙体部分或全部拆除重建；二是农民将自己的房子从基础开始重建，但是重建的范围没有超过土地使用证所确定的范围。以上两种情况，不管是否符合村镇规划，农民认为都是土地使用证给予他们的权利，不用经过任何审批。而国土局认为农民这样的行为是未批先建，应当按照《中华人民共和国土地管理法》第62条与第77条之规定给予处理。
 
【本案评析】
 
      根据《中华人民共和国土地管理法》第11条第2款和第62条规定，农村村民住宅建设能否供地、供多少地，由政府审批；根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条、第26条第2款、第36条和第37条的规定，村民住宅应建在什么位置、如何建设和施工，则由村镇建设行政主管部门审批。因此，不论村民有无土地使用证，只要未经村镇建设行政主管部门批准，旧宅院内或是在原房屋地基基础上进行的翻新、重建的行为，都属于“未批先建”。这类违法行为，应由村镇建设行政主管部门依法进行处理。《中华人民共和国土地管理法》第62条是对无住宅的村民在申请住宅建设用地（该土地使用权还未从集体土地所有权中分离出来）时的原则规定，第77条则是对违反第62条规定的村民非法占用土地应如何处理的规定，这类依法定性为“未批先占”的行为应由国土管理部门进行处理。


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