北京房产律师介绍房屋买卖的条件及哪些房屋买卖受到限制

        一、房产买卖的主体资格符合法律要求
      在自然人作为主体的房屋买卖中，自然人必须具有民事权利能力及完全民事行为能力，无民事行为能力者或限制民事行为能力者不得自行从事房屋买卖行为，而应由其法定代理人代理行使。购买城镇公房，必须是符合一定条件的城镇职工，一般需持所在城市的常住户口。在以企事业单位、机关团体为主体的房屋买卖中，这些单位、机关团体必须具备法人资格。还应注意以下问题：第一，公有房屋出卖者必须是国家授权依法行使经营和管理权利的单位，而且须经国有资产管理部门批准；集体所有房屋的出卖人必须是集体组织的产权人。第二，商品房买卖中，房地产开发公司须持有有关的批准手续、证书及营业执照；商品房预售主体还应符合其他法定要件。第三，非法人团体不能以团体名义从事房屋买卖，但允许以合伙形式进行房屋买卖。
      二、房产买卖的标的即房产合法
      房屋买卖的标的必须是合法的房产。以下是客体不符合法律要求的情况，包括完全禁止的房屋买卖和限制性的房屋买卖。
      1、房屋买卖的禁止条件
      以出让方式取得土地使用权不符法律规定的条件的，其房屋不得买卖。
      以划拨方式取得土地的使用权，通常是无偿的或是缴纳少量补偿、安置等费用后得到的，原则上不准买卖。
      共有房屋未经其他共有人书面同意的，不得买卖。
       权属有争议的房屋，不得买卖。
       未经依法登记取得产权证书的，不得买卖。
      2、房屋买卖的限制条件
       享受国家或企事业单位补贴而低价购买或建造的城市私有房屋，出卖时只能卖给原补贴单位或房管机关。
     房屋所有权人出卖出租的城市私有房屋的，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
     城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人享有优先购买权。
     公有旧房出售时，在同等条件下，原住户享有优先购买权。
     职工以成本价购买公房或居民以成本价购买安居房的，住用五年后，可以进入市场进行买卖；职工以标准价购买公房的，住用五年后也可出售，但在同等条件下，原出售单位享有优先购买权。
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