北京房产律师教介绍怎么辨别房产证的真假

       我国的产权登记始于解放初期，产权证由各地印制，格式内容并不统一，有建设部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的；从颜色上看，有红色的，有褐色的，还有绿色的；从材质上看封面上涂塑的，有纸质的；印制质量也不一致，有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差别甚大。1998年以前的产权证大多数没有任何防伪措施。发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、房管所、房管站，因此，所用印章也不规范、不统一。那么如何鉴别真假房产证呢？
      要先搞清楚不同性质房产的产权证有何不同。目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，都是购房者拥有房屋所有权的舍法书面凭证，其财产权利受国家法律法规的保护，但是在使用和交易方面有着一定的差别。
      1、已购公房产权识别方法。已购公房指在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的，原单位未支付土地出让金。个人购买时房价里也没有包括土地出让金；再转让时，得补交土地出让金，俗称“小产权”。已购公房产权证基本可分为两种：根据购买时支付的价格不同，有以标准价（优惠价）购买和以成本价购买之分。以北京市海淀区为例，以成本价购买的房屋，其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价优惠价购买的房屋，其房产证编号为“海私标字第×××号”或“海私优字第×××号”转让时须再补交6%的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售（即1560元×6%×建筑面积）。购买已购公房时还应查看房主与原产权单位签署的原购房协议，这是已购公房产权过户时必须提供的证件。买房人应查看的是产权证和原购房协议上的物业地址是否统一，房主名称是否一致，更重要的是看已购公房的原产权单位是否为中央直属单位，如为中央机关直属房产，除了要查验其原产权单位是否具备交易资格外，最好到蓝岛的央产房交易大厅查询档案是否已备案．只有在央产房交易办公室备了案的央产单位的房子才可以上市。
      由于已购公房的产权证多为1998年以前，规格样式多样，很难从表面进行判断，买方必须仔细查辨房主的身份与产权证及原购房协议是否一致。由代理人或经纪公司代理的房产务必要求见到房主本人。#p#副标题#e#
      2、商品房产权识别方法。商品房的建设用地一般是开发商通过出让的方式获得的，开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金，个人在购买房产时，房价里亦包含了土地出让金，再转让时，不用再补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，这种产权即俗称的“大产权”。以北京市朝阳区为例，此类产权房的房产证编号为“（朝）私字第×××号”。在二手房市场上，已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房，再转让时，等同于商品房（“大产权”房）。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“（朝）私移字第×××号”。还应注意的一种房产权证编号为：“（京）私字×××号”，区别在于括弧内的不是区限的开头，而是“京”字，这样的房产一般为北京市属产权，应配有金黄色的土地证，而一般区县权属的房产是没有土地证的。一般市属的房子过户期限较长。商品房是1998年国家取消福利分房，实行住房分配货币化制度下的产物，而建设部正是在1998年统一制作的房屋权属证书，因此大多数商品房和经济适用房的产权证规格、祥式统一，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。

由以下几个特征可以辨别：

         第一，从外观上，产权证印制质量上乘。封面封皮为红色（他项权证为蓝色），印有金色国徽。材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制。第二行字“房屋所有权证”是用黑体字印制。内页为粉红色印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。对于2000年版的房产证真伪鉴别还有以下几种方法：第一看建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。真房产证上代表编号的阿拉伯数字跟第四套人民币两角上面的阿拉伯数字字体粗细都是一样的，而假证却五花八门。
        第二，所用纸张为印钞纸，浅粉底色。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案平铺着就能明显地显示出来。
       第三，印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有杈证”字样，字迹清晰，而假证则没有；在放大镜下，还可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字                            
       第四，在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称和左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。真证的花纹细腻、清晰而假证不具有上述特征。
       第五，是发证机关（盖章），这里要注意两个方面：第一是真正的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局）或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法的、无效的。由于产权证采用的是一级发证，二级管理的方式，所以在产权证首页下的发证机关处均盖有北京市国土资源局和房屋管理局的红色公章。在第二页的填发单位处应盖有区、县填发单位的公章。另外，在首页花边框内上端印有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致，填写的第一个字，均应为发证机关所在区、县名称的第一个字的字头。例如：北京市朝阳区发放的房屋所有权证取“朝”字，北京市西城区发放的房屋所有权证取“西”字等。在首页页眉上所填的第二个字则代表房屋产权的性质。常见的有“标”字，表示此房屋是按标准价购买的；“成”字表示此房屋是按成本价购买的；私优，表示私产按优惠价格购买的。这是分辨商品房与巳购公房最主要的标致。如购房者所购买的是经济适用房或房改房都会在“附记”栏中有所注明或在首页盖有小条章。第二是所盖印章均为套印，印迹清晰、干净、均匀，与手工盖印区别很大。除了以上特征，还需辨别《房地产所有权证》与《房地产共有权证》和《房地产他项权证》的区别。通过产权证，买房还可查验房屋有无债务负担。一般有银行欠款的房子，产权证第二面“他项权利”栏中会注有抵押说明，及欠款额。如是共有产权，在产权人的栏目里会有共有产权人的名字，同时应具备《房地产共有权证》。《房地产共有权证》样式与材质与《房地产所有权证》一样，只是规格上要小很多。共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书。
     经济适用房产权识别方法。经济适用房也是直接从开发商手中购买，因此是一种特殊的商品房。需注意的是，2004年5月1日，北京市政府重新规定了经济适用房的上市管理办法，即：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局接成交额的10%缴纳综合地价款。因此在购买二手经济适用房的时候，应查看产权证的下发日期或契税交纳日期，以确认是否符合上市条件。产权证的真伪可参照商品房产权证的辨别方法。如果您对手中的房屋产权证还心存疑虑，您可以持证到发证机关进行鉴定。
       

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