如何识别二手房年龄

     怎样确定二手房的真实“年龄”？
    关于二手房的真实年限该怎么去核实？笔者介绍几招辨别二手房真实“年龄”的简单方法：
    方法一：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。
    方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。
    方法三：观察楼道情况，了解户表状况。
    方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三午，商品房则递推一两年。
方法五：消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。

    卖房人提供的房屋年限与实际不符，买房人该如何了解房子的“年龄”？如果合同没有约定年限的话，买房人该如何索赔？
    案例：黄先生在某小区看中了一套房子，房东说是1999年建成的房子，房产证是2000年5月领到的。但黄先生发现，土地使用权证上显示的土地使用截止日期是2065年5月20日。黄先生不明白，这两个日期中究竟哪一个可以反映房屋的实际建造年限？如果房东刻意隐瞒，他该怎么去核实？为此，黄先生找到笔者进行咨询。
经笔者解释后，黄先生才明白，事实上这两个日期都无法反映房屋的建造年限，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该产权的日期，如果是二手房，或许有些已经转手了两至三次，所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期，可能远远迟于房屋实际的建成日期。   
另外，根据土地使用权证上显示的截止日期可以推断出该房屋是于1995年5月20日取得土地使用权，但开发商是否一经取得土地使用权便开始建造房屋也无从判断。
    笔者提示，如果想要了解该房屋的建造年限，可以去房管局查询，或者向邻居、街道、物管公司打听。
    最后，还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所述不符，房东应承担违约责任。
    我国《土地管理法》明确规定，住宅的土地使用权期限为70年，土地的使用年限以土地使用证上的记载为准。土地使用年限到期后，政府有权收回土地，如果不予收回，则土地使用权人应当支付相应的土地使用租金。但是土地使用年限到期后，土地究竟如何处置，目前法律尚未明确规定。
笔者建议，如果当初合同没有约定，那么从民辜法律公平角度出发，有这么一个处理办法可供参考——开发商按该商品房总价除以法律规定（或者合同约定）的使用年限（70年）乘买主损失的年限来确定赔偿金额。