涂销抵押和办理买方贷款的转按揭替代程序

        通过提前还款来涂销抵押的方式，必须要求买卖双方中的一方有足够的资金，如果卖方无力提前还款，而买方的资金也不足以代卖方还款，则双方之间的二手房买卖难以进行。为解决二手房市场中的这种障碍，国内房地产市场曾出现过转按揭的做法。
       “按揭”是香港的叫法，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。
        “转按揭”，从银行的角度讲，就是在抵押物不变的情况下，将借款人(抵押人)的名字由卖家转换成买家。实质上是买卖双方与银行约定，先涂销抵押进行交易过户，然后买家以过户的房屋作为抵押向银行贷款，并用取得的贷款替卖家偿还未还的银行借款，即“上手抵押注销”、“房屋转移登记”、“下手设立抵押”三步并办。   
        办理转按揭的一般流程是:
      1.卖方向银行提出申请; 
      2.银行同意后，签订转按揭的三方协议;
      3.买卖双方签订房屋买卖合同(为避免银行不通过的风险而将买卖合同的签订放到本次流程); 
      4.银行与买方签订抵押借款合同;    
      5.到房管部门办理三个手续:银行和卖家涂销抵押。买卖双方交易过户一银行和买家办理新的抵押;  
      6.银行依三方协议将买方获得的贷款划到卖方用于还款的帐号;   
      7.银行根据卖方的授权将其帐号_L的款项划回银行，用于偿还借款。
    【律师提示】
     二手房买卖双方需要注意，转按揭在不同的城市有不同的政策，大多数城市是不允许的，特别是2007年出台众多房地产新政以后。