买方申请办理抵押贷款的注意事项

      如果买家的资金不足于一次性向卖家支付房款，则买家一般也要向银行抵押借款，抵押物当然是即将过户给买家的房屋。从逻辑上说，只有在交易过户之后买家才拥有房地产权，才能在房屋上为其向银行的借款设定抵押，但在房地产交易当中，为了交易的快捷和便利，一般在买卖双方签订合同之后，即可开始办理抵押贷款的手续，只是将银行划出贷款额的时间放在房屋登记过户之后。办理抵押贷款的一般流程是:  
      1.买家提出个人住房贷款申请;     
       2.银行进行调查、审理和审批; 
       3.买家和银行签定抵押贷款合同; 
       4.办理公证、保险、担保及抵押等手续并交纳相关费用;  
       5.银行根据买方的授权放款到卖方账号(过户之后)。     
       二手房买卖双方需要注意的是，抵押贷款批复的贷款额及年限，  可能并不是买家所期望的结果，特别是在贷款额的问题上，往往买家  的资金是有限的，而房屋总价款扣除买家手头的资金外的余款，只能  通过银行贷款解决，但如果银行批复的贷款额比预期的或买卖合同中  约定的小，则因买方无力支付超过预期资金能力的首期款而交易失败，  甚至产生纠纷。另外，批复的贷款额度和期限，不同的银行也各不相  同，但一般都是综合考虑以下因素:     
       (一)借款人的自然情况。如年龄、婚姻状况、文化程度、户籍及健康状况等。一般来说，健康的、高学历的、城市户口的中年已婚人士会获得较好的借款资信评价。
       (二)借款人的职业情况及收入情况。职业情况也是银行重点考察内容，一般还需要借款人单位提供借款人的月(年)收人证明。如果借款人在国有单位或知名企业任职，肯定对银行而言意味着借款人工作且收人是很稳定的，这类客户在这部分评测得分会较高。
       (三)借款人的财产状况。如果借款人能向银行出示有财产的所有权证，比如其他房产、汽车或银行存单等，则将直接提高借款人资产信用。这是银行对借款的考察最重要的内容，因为一个人的资信包括资产的信用和个人的信用，而资产的信用是最为现实、最为客观的，最值得相对人信赖。
       (四)用于抵押的房屋的状况。用于抵押的房屋(即拟购房屋)的楼龄、面积、坐落的区域、评估价值等，银行一般会将这些按一定的标准综合计算出一个指标，称为“抵押率”，抵押率越高，这部分测评就会越好。
       (五)其他情况。如借款人与抵押银行的历史关系，或其他证明借款人资信的证明。

【律师提示】
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