与二手房买卖相关的相关法律规定

        与二手房买卖相关的法律主要有:《合同法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》。    
      (一)《合同法》
     《合同法》关于二手房买卖的规定主要是在总则部分，以及分则的买卖合同、租赁合同和居间合同部分。二手房买卖合同属平等主体签订的合同，适用《合同法》总则的全部规定，同时又属于买卖合同，因此也完全适用分则中买卖合同的规定。
     《合同法》在分则“租赁合同”部分规定了“买卖不破租赁”的原则，即房屋在租赁期间转让的，不影响租赁合同的效力，同时在“居间合同”部分对居间活动(包括房地产中介)的概念、居间人的义务、居间的报酬和费用等作了相应的规定。   
      (二)《民法通则》
      《民法通则》中对目前房地产买卖影响较大的规定，主要关于未成年人民事能力的规定。根据《民法通则)规定:不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收人为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
      所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由其监护人代理进行交易。未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以不能分期付款，必须一次性付款。如果不是一次性付款，在目前一些城市的各大银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请，申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母等法定代理人共同来申请。
     (三）《城市房地产管理法》   
    《城市房地产管理法》对与二手房买卖有关的“房地产转让”、房地产抵押、中介服务机构的管理以及房地产权属登记管理等问题作了规定，特别是以下几方面具有重要的意义:   
1.确定了“房随地走，地随房走”的原则。即房地产转让或抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。   
2.规定了房地产转让合同是要式合同，买卖双方进行房屋买卖必须签订书面合同。   
3.明确规定以下房屋不得转让:查封的房屋、未经共有人同意转让的共有房屋、未依法登记取得权属证书的房屋。       
     (四）《物权法》
      2007年3月出台的《物权法)2007年10月1日正式实施，对二手房买卖产生了重要影响，相关规定如下:   
1.房屋转让未经登记机关登记，不发生物权效力，但买卖双方签订的合同依法有效。   
2.房屋权属证书记载的事项与登记机关登记簿记载不一致的，以不动产登记簿为准(除有证据证明不动产登记簿确有错误外)。   
3.规定了“预告登记制度”，即为保障将来物权的实现，买方在与卖方签订二手房买卖合同后，可以向登记机关申请预告登记，登记后未经买方同意卖方处分该房屋的行为不发生物权效力，预告登记的期限一般为3个月，自能够办理登记之日起算。   
4.规定房屋土地使用期限70年届满后自动续期，使关于房屋土地使用年限的争议得以平息，同时也弱化了楼龄因素对二手房买卖的影  响。     
5.裁判文书确定房屋所有权转移的，不经登记即可发生物权效力。
6.规定了房屋的善意取得制度，即善意的购房人以合理的价格购买了无权处分人作为出卖人的房屋并已经办理登记的，该房屋买卖有效。


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