二手房户口纠纷

  
　李女士是武汉人，去年因为丈夫来到南京工作，她也就跟着来宁，并打算买一套房子在南京安家落户。小孩现在才3岁，将来孩子的上学是李女士买房考虑因素的重中之重。经过一番精挑细选，她找到了一套价格可以承受而且学区不错的二手房。
　　在与房主的交流中，李女士仔细询问了户口的情况。“放心，这个房子里只有我和我家小孩的户口，卖房当天我肯定迁出去!”房主打包票说。今年1月，她与房主谈好62万元的价格，为了稳妥起见，李女士特地要求在买卖契约中附上说明：因李女士需要户口为孩子日后上学用，原房主在房屋过户后一周内迁出户口。
　　可是最让李女士牵挂的户口却还是出了问题。在钱款结清、房子过户之后，原房主却总是拖着不迁出户口，李女士每次打电话给他，总是被各种理由回避，后来干脆电话也不接了。
　　“我买这个房子就是因为小孩上学，现在不给我进户口，我还要这房子干吗啊?”李女士原本想上法院要求强制过户，可是听说这个不属于法院管辖范围，倍感失望的她只好在今年年中将屡次联系不上的原房主告上法院，要求解除买卖契约，并赔偿损失。
　　法院审理后认为，从买卖契约中可以看出，李女士买房的主要目的之一是小孩上学落户，但是现在无法达到这个目的，原房主的行为属于根本性违约，合同应予解除。但是由于双方并没有约定违约金，因此法院酌情考虑违约金为6000元。
　　“买房耽误了这么久，才拿到6000元违约金，还不够房价涨的，真是亏大了。”李女士懊恼地说。
　　■律师说法
　　买房时要特别约定
　
目前户籍管理由公安部门按照现行户籍政策进行，比如，该房屋是卖方的唯一房屋，没有其他房屋可供卖方迁入户口，多数是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方户口也就无法迁入。这个问题目前无法解决，只能采取事前预防的方式。
　　“所谓事先预防，也就是在签订买卖契约时进行特别的约定，上文李女士的做法就不错，如果加上两万元左右的违约金约定，就更能保护自身的权益了。”
　　
律师说，如果李女士没有那个附加约定，可能连买卖契约都无法解除。因为法院在审理此类违约性质案件时，只有一方的违约行为是“根本性”违约，才会判决解除合同。所谓“根本性”，就是指最终目的，李女士买房的主要原因就是户口，因此法院才会判决解除合同。
 
   
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
    靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务