违反法律规定的买卖合同为何会被认定有效

【基本案情】
        某国有单位(下称国有单位A)与某房地产开发公司(下称开发公司)以及某咨询服务中心(下称咨询服务中心)签仃了一份《合同书》，约定:开发公司和咨询服务中心将位于某市白龙南路的宿舍楼一幢转让给国有单位A，房屋为框架结构64套，建筑面积为。544平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余额在工程竣工验收交付使用一个月内付清。〕在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房崖产权过户手续，费用按国家有关规定办理。
       合同签订后，国有单位A依约分五次支付给咨询服务中心共计人民币565万元，开发公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给国有单位A使用后，国有单位A以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年。因开发公司和咨询服务中心一直未能给国有单位A办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查:开发公司和咨询服务中心出售给国有单位A的房屋的土地使用权属于咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。
      咨询服务中心系1988年7月27日设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务;1992年该中心因歇业被工商行政管理部门吊悄营业执照。   
【法院判决】
      判决开发公司、咨询服务中心与国有单位A之间的商品房预售合同有效。
【律师点评】
      本案根据法院的事实认定，本案商品房买卖合同在以下几个方面违反了法律法规的规定:
      第一，首先主体上，咨询服务中心不是房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格，无权开发、建设和预售房屋，其作为出卖人参与签仃商品房预售合同，违反了(城市房地产开发经营管理条例》第五条、九条的规定。
      第二，该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条的规定①，办理土地使用权出让手续并级纳土地出让金。
     第三，本案房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即搜自更改土地用途进行商品房开发和经营，违反了《城市房地产管理法》第二十六条的规定②。
     第四，合同在订立时，未交清土地出让金，不符合《城市房地产管理法》第四十五条规定的预售条件。
     因此，本案商品房买卖合同违反上述多个法律的规定，按(合同法》的规定应当认定无效，但法院却判决有效，原因何在?   
    根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但考虑到国有单位A已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理—返还房产给开发公司和咨询服务中心，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作。法院将该案商品房预售合同作有效来判决，房屋不需要返还给开发公司和咨询服务中心，而是由两出卖人完成相应义务，并配合办理房地产过户手续。对本案最后的处理结果(房崖无须返还，由出卖人办理房地产权证)，应当说是妥当的，但对认定合同效力的问题，律师认为值得商榷。
     在律师看来，合同效力的认定，是一个国家法律对公民民事行为的承认或否定，应当具有统一性，不能因为某个案件的特殊性而改变认定合同效力的标准，否则相同的民事行为，处于合同及行的不同阶段就可能出现有效和无效两种不同的判决。而且，我国司法实践裁判案件主要是依据成文法，而本案中商品房买卖合同的签仃，显然违反了《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律的挽定，应当认定无效，否则案件的裁判就违反了“以事实为根据，以法律为准绳”的原则。
     但认定合同无效，是不是一定要相互返还?根据相关的规定和司法解释，合同无效不一定相互返还:
    1.《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即无权处分人未经权利人同意或追认，与第三人签仃的转让合同仍然是无效合同，但善意第三人支付了合理价款并完成所有权转移手续的，善意第三人取得动产或不动产的所有权，而不需要返还。
    2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。    另认定合同无效但同时作无须返还的判决，也不违反(合同法)的规定。《合同法》第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”
    本案中，出卖人退回房款，而买受人应退回房屋，但因没有必要返还而进行折价，返还折价款，已收房款和折价款抵梢，结果就是无须退款和退房。至于出卖人协同买受人办理相关手续的义务的认定，依据可以是《合同法》第九十二条的规定:“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯展行通知、协助、保密等义务。”


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