登记程序瑕疵而引起的房产纠纷

【争议焦点】
       房管局对房屋产权的登记行为是否行政行为?当房管局对房崖产权的登记反映了真实的交易，但登记程序有瑕瘫时，是否应当撤销?   
【基本案情】
       A公司是位于L市的一家房地产开发公司，其于市中心地段开发了一期新楼盘。甲某欲购买其中相邻的两套房，遂与A公司签订了《商品房买卖合同》，并到当地房管局进行合同登记备案。甲某在交纳了首期房款后，表示无力再交纳余款，并向A公司提交《退楼申请书》，同时希望以租赁形式继续使用房屋，双方经协商，达成一致意见，签订了《购房转租房协议》，解除原购房合同，已交纳的首期房款抵作租金，但双方未能在大确权之前及时办理注销买卖合同登记的手续。由于L市房地产交易所规定，在大确权期间不能做变更手续，因此，解除合同后房产证只能先登记在甲某名下，然后再过户至A公司名下。由于甲某在租赁期满后撤出房屋，A公司无法与其取得联系，没法单方办理房产更名手续，于是A公司设法到D公证处做了委托公证，并在中介放盘，通过中介将房屋出售给不知情的乙某，乙某取得了房管局发给的房地产证。此时正值房价大涨，甲某欲反悔，向开发商索要已经解约的房屋。在得知房屋已经过户给乙某之后，甲某向法院提起行政诉讼，要求房管局撤销核发给乙某的房产证，乙某作为第三人参加了诉讼。   
【判决结果】
      法院经审理认为，本案的关健问题在于公证委托书上的委托人的签名是否甲某的亲笔签字，因此告知甲某先起诉公证处确认该公证无效。公证处在法院审理期间主动撤悄了委托公证书，于是法院判决房管局撤销核发给乙某的房产证。乙某不服，提起上诉，二审维持原判。
     在该案的审理过程中，乙某向法院提交了A公司出具的其与甲某解除商品房买卖合同的协议以及甲某向A公司墩纳租金的证明，对此甲某并不否认，但其仅以公证书违法为由要求撤悄乙某的房产证。
     本案的关健问题在于如何看待房崖产权登记的性质和意义。如果将房屋产权登记界定为行政许可行为，它就必须严格连循行政法的规定，只要出现程序错误就必须纠正;如果将房屋产权登记界定为非行政行为，只要登记反映了真实交易的结果，其程序上的瑕疵就不足以成为撤销登记的理由。 
【律师点评】
      律师认为登记行为非行政许可行为，它只是行政机关服务职能的体现，是为公民的私法行为服务的，最终产生的也是私法效果，因此登记应该是当事人的真实意思表示至上。在登记的权属人是真正的权利人的情况下，不必追索繁杂的行政程序，直通当事人的真实意思，这样更加符合私法自治精神，在一定程度上也可以进免不必要的刘纷，维护诚实信用原则。
     本案中，从最开始把房屋登记到甲某名下(此时已经与真实意思矛盾，出现真权利人与假权利人)，到后来变更到乙某名下(此时真权利人与买受人意思表示一致)，实际上真权利人跳过了假权利人直接与买受人进行意思联络，交易亦真实。登记机关完全可  以认可后一登记为最后的真实有效的登记，而不必追溯到先前的“虚假”登记，这样更有利于保护交易安全。与登记的公信力并不冲突。


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