因违法登记而引起的房地产纠纷案

【争议焦点】
        法院对案件中所涉及的违法登记的权属证明是否应当主动审查;土地使用权的转让是否需要附条件;房崖尚在建设之中，未取得房地产证时是否可以签订房屋买卖合同?   
【基本案情】
       某房地产公司甲以出让方式取得一块土地的使用权，未经任何开发即将土地分割转让给众多购房人，购房人乙与甲签仃转让合同后，在房地产管理部门办理了土地权属登记，房地产管理部门还给乙颁发了分割后的《国有土地使用权证》，土地证上注明的土地使用权类型是出让，用途是住宅，使用权面积是195平方米。
       乙取得(国有土地使用权证》后又将土地倒卖给丙，乙丙之间的合同约定，以乙的名义办理报建手续，在(国有土地使用权证》所示的土地上建设一套别墅，所需资金全部由丙承担，丙在合同签订之日向乙支付定金10万元，余款根据建设情况分期支付。合同签仃以后，房价大涨，乙即反悔，不愿意履行合同，拒绝接受丙支付的合同款，拒绝办理报建手续。丙遂委托律师起诉乙展行合同。
       该案尚在起诉阶段，其涉及如下几个方面的法律问题:一、乙丙之间的合同内容是转让房屋，还是转让土地，该合同是否有效;二、法院是否可以不审查《国有土地使用权证》的合法性，直接依据该证的内容确认乙为该土地的权属人;三、作为物权人，土地使用权人是否可以自由转让土地不受任何约束;四、房管局登记土地权属时需要履行何种审查义务。
       首先，乙领取《国有土地使用权证》后与丙签仃转让合同，合同内容未明确转让标的是土地还是房屋，但是合同签仃后仍以乙的名义报建，可见该合同转让的是房屋。就房屋转让而言，(城市房地产管理法》第三十八条明确规定，未依法登记领取权属证书的房屋禁止转让，因此，乙丙之间的转让合同无效。
      如果乙丙之间转让的是土地，该转让合同是否有效呢?笔者认为，该合同仍然无效。乙的《国有土地使用权证)是由甲转让得到的，甲以出让方式取得土地使用权，进行住宅房地产项目开发，根据(城市房地产管理法》第三十九条规定，其转让房地产时，应当完成开发投资总额的25%以上的投资开发。但是，甲未进行任何开发即将土地转让给乙，该转让行为是典型的妙地皮的行为，应属无效。况且，其分割转让的行为也严重违反土地出让的相关规定，房管局对该转让进行登记及发证属于违法行政行为，应予纠正。而且，房管局在乙的《国有土地使用权证》注明土地使用权类型为出让也与事实不符，应当是转让。
     值得注意的是，在房地产实践中，房管部门并未严格执行(城市房地产管理法》第三十九条的规定，甚至一些法院也认为，未经开发的“光地”可以转让。这就涉及《城市房地产管理法》第三十九条的规定是否强制性规定的问题。在(合同法)生效后，法院时无效合同的认定非常谨慎，许多以前被认为是违法强制性的规定的合同，法院都不会认定其无效。笔者认为，“光地”转让是一种时社会的稳定发展极其有害的行为，法院不认定该行为违反禁止性规定，反映了目前整个社会的一种价值取向，即过分重视交易速度，而忽视交易质量。其时社会经济的影响不是短时间可以看到的，但是，在司法实践上的不良影响已显而易见，即律师无法判断案件的诉讼前景。
     然而，即便审判人员不认为《城市房地产管理法》第三十九条的规定是强制性规定，就本案而言，乙分割受让土地使用权的行为也是无效的。法院在审理案件时发现乙的(国有土地使用权证)是因房管局的违法行政行为而取得，就应当认定该土地证不能证明乙对争议土地享有合法使用权，而不能依据该证认定乙丙之间的合同有效(假定乙丙之间转让的是土地)。换而言之，法院在审理案件的过程中，发现当事人的房地产权属证明来源不合法，应当依职权认定其无效。
     由于颁发使用权类型为“出让”的土地使用证的行为是行政许可行为，因此，作为房地产行政管理部门，房管局理应严格审查权属人是否可以依法取得该土地使用权;至于使用权类型为“转让”的土地使用证，房管局虽然是依交易双方的意思进行登记、发证，但是房管局也应当时交易行为的合法性进行审查，如果任何申请都可以登记，房管局发出的权属证明就失去了公信力。
【律师点评】  
1.原告在立案前首先要了解其签署的合同是否有效，对于无效合同，不应当起诉要求对方继续履行，而应当考虑要求对方赔偿损失。如果赔偿损失的目的也不能实现(比如时方无赔偿能力)，就不要提起诉讼。如果律师在案件审理过程中发现对方的房地产权属登记不合法，应当要求法院进行合法性审查，不要期待法院主动审查。
2.房管局硕发房地产权属证明的行为并非全部是行政许可行为。


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