建设用地使用权注销登记

《物权法》第一百五十条规定，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。《土地登记办法》对建设用地使用权的注销登记规定简要叙述如下：

l．被依法收回的建设用地使用权或因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的，登记机构可不需要建设用地使用权的权利人申请，直接办理注销登记。
2．因自然灾害等原因造成土地权莉消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。
3．非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内、，持原土地权利证书，申请注销登记。  
4．已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。  对2.3.4项，当事人未依法申请注销登记的，国土资源行政主管部门将责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。

但《土地登记办法》第五十五条规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
国土资源部办公厅在答复贵州省国土资源厅《关于注销土地他项权利登记有关问题的复函》中进一步明确解释了该条含义：一、根据《担保法》的规定，抵押权与其担保的债权同时存在。但债权期限或抵押合同约定的抵押期限届满，不表明债权消灭，也不表明抵押权的消灭，因此土地他项权利证明书根据抵押合同记载的抵押期限届满时，并不表明抵押权的终止。土地使用权抵押登记的抵押期限届满，抵押人和抵押权人未申请注销土地使用权抵押登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，土地登记部门不得办理注销土地使用权抵押登记。二、由于设定土地使用权抵押登记时，无法确定债权和抵押权消灭的时间，因此在办理土地使用权抵押登记时，土地他项权利证明书一存续期限”一栏可仅注明被担保的债权的期限。
土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。
【律师提示】有学者解释认为：“注销登记是建设用地使用权消灭的法定程序，未经注销登记，即使发生建设用地使用权消灭的法定事由，该物权仍然存在。在发生建设用地使用权消灭的法定事由后，如果没有及时办理注销登记，国家作为所有权人，可能处理不利地位。比如，建设用地使用权被依法提前收回，但出让人没有及时办理注销登记，在此期间，建设用地使用权人以该权利设立抵押担保，向银行贷款并携款消失。贷款银行根据公示公信原则，相信建设用地使用权有处分抵押物的权利，并通过抵押登记取得抵押权人的效力一在此情形下，由于贷款银行享有以该建设用地使用权优先受偿的权利，国家则处于不利地位。”