闲置土地收回权的性质与收回闲置土地的补偿

原国家土地管理局曾于1997年10月30日在《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》中规定：“依照《城市房地产管理法》第二十五条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权。属于行政处罚决定。”

【律师提示】依照《行政许可法》第六十六条规定，被许可人未依法履行开发利用自然资源义务或者末依法履行利用公共资源义务的，行政机关应当责令限期改正；被许可人在规定期限内不改正的，行政机关应当依照有关法律、行政法规的规定予以处理。结合《土地管理法》第三十七条“经原审批准机关批准，由县级以上人民、政府无偿收回”之规定，县级以上人民政府依据《土地管理法》第三十七条行使闲置土地收回权应属于行政处理决定权，原批准机关的批准行为，属于撤销行政许可行为。  

依据法律规定，闲置土地使用权的收回，是行政机关对于土地使用权人违反法律、行政法规所作的行政处理和行政处罚。对于符合法律规定条件的、必须要收回土地使用权的闲置土地，法律明确规定是无偿收回。国家土地管理局在1991年的《国家土地管理局政策法规司关于对收回国有土地使用权批准权限问题的答复》中答复认为，《土地管理法》第十九条未规定法定机关在行使收回土地使用权权利时承担有偿付费或者返还征地费的义务，应当无偿收回土地使用权。1993年6月22日，国家土地管理局在《关于土地法律、法规和政策的有关问题的复函》中答复安徽省土地管理局的请示时指出：依据《土地管理法》，对未经原批准机关同意，连续二年未使用的，不按批准的用途使用的土地使用权的收回，属于行政处罚。其地上建筑物、附着物以及征地费等不予补偿或返还。收回土地使用权的决定由市、县土地管理部门依据县级以上人民政府的批准文件下达。

【律师提示】鉴于清理回收闲置地块在各个城市一直都有难度，土地闲置本身原因复杂，其中相当因素又多是由于政府行为导致。此外，在开发商的使用时间认定上，由于取得相关规划批文时间长、程序多，再加上开发商资金等方面的原因，如何认定是开发商违约行为，也有一定的争议。为此，许多地方政府在收回闲置土地时，都有一定的补偿。如《北京市闲置土地处理办法》第十一条就规定，“闲置土地被收回时，原土地使用者已经落实征地补偿安置或者完成房屋拆迁工作量三分之一以上的，对其在取得批准用地文件后或者依法签订的．土地使用权出让合同生效后，进行地上物和其他附着物拆迁、征地补偿安置所支付的费用，以及其他直接用于开发土地的实际投入，由土地行政主管部门委托审计机构审计后，给予适当补偿。具体补偿金额和补偿方式，由土地行政主管部门确定。”在维护闲置土地使用权人的利益上，可从造成闲置土地的主要因素、地方规定等方面收集证据及资料。

另外，对于是否应归还已经缴纳的土地出让金，法律没有明确规定，可参照本章的《泰丰公司诉大同市土地管理局土地使用权出让合同解除后不退还已付的出让金要求退还案》。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#