无需登记发生建设用地使用权变动效力

（一）《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
【律师提示】这里规定的人民法院的法律文书，包括《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
按照该规定，人民政府的征收决定可以直接引起物权变动。如自己居住的建设用地使用权，虽然还没有被拆除或者与拆迁入达成拆迁补偿安置协议，但自己原本拥有的建设用地使用权早已在人民政府颁发出征收决定之时就已灭失，依据《物权法》之建设用地使用权与建筑权利一致转移原则，被拆迁人对商品房的所有权也同时消灭。
如果稍微进一步分析，还会发现一个更有意思的问题存在。比如，在征收决定作出之日起，该宗地的建设用地使用权即被消灭，商品房的所有权也已归政府所有，但此时距离领取拆迁许可证和拆迁公告颁布还有一段时间，在这段时间内，除政府外，谁也不知道该宗建设用地和商品房的真实物权属性。如果被拆迁人在毫不知情下将该商品房转让给善意第三人，有学理解释认为：在新权利人（政府）未去办理登记或者未占有动产的情况下，如果善意第三人受让该动产、不动产或者在其上设定限制物权的，依据公示原则，出于对不动产权利登记簿或动产占有状态的信赖而从原来权利人（即被拆迁人）处受让该不动产或动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人（政府）的物权，法院对该善意第三人的权利请求，应当依法予以支持。
按照以上解释，实际上善意第三人的权利请求可以否决人民政府的征收决定，而政府如果还要继续对该宗土地进行拆迁，不得不再作出征收决定来对抗该权利请求权，如此等等，就会进入一个非常奇怪的物权对抗循环。从这个角度来理解，笔者以为，该条规定似乎存在重大的法律漏洞，需要以立法或司法解释来完善。
学理解释认为：在法院作出的法律文书中，能否直接引起物权变动的法律文书限于法院作出的形成判决，所谓形成判决，是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决，给付判决、确认判决以及各种命令、通知等，都不能直接引起物权变动。在仲裁机构作出的法律文书中，能够直接引起物权变动的法律文书仅限于那些变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的仲裁裁决。依照《仲裁法》第五十七条的规定，裁决书自作出之日发生法律效力。因此，因仲裁裁决书引起的物权变动，物权变动生效的时间应为该仲裁裁决书作出之日。
（二）《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。但依据《继承法》第二十五条第二款规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
【律师提示】学理解释认为，遗赠是一种单方法律行为，遗赠的遗嘱只要合法，在遗赠人死亡时即可发生法律效力，无需受遗赠人同意。但如果遗赠附条件，比如附停止条件遗赠，其条件在遗嘱人死亡前已成就的，遗赠开始的时间仍为遗赠人死亡的时间，其条件在遗赠人死亡后成就的，遗赠开始的时间应为该条件成就之时。如果遗赠人接受遗赠，遗赠的效力溯及于继承开始之时。#p#分页标题#e#
（三）《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【律师提示】理解本条规定，笔者以为需要理解以下几方面：一、这种基于法律行为取得的物权，不以登记为要件，即没有登记．建造人在房屋建造行为成就时，就开始具有物权的法律权利。二、这里强调的是“合法建造、拆除”，所以未经合法审批建造的建筑物或拆除，并不适用该条规定。至于如何理解是否属于合法建造，行为，笔者以为这里的“合法”应指符合法律之规定，比如《城乡规划法》、《建筑法》、《土地管理法》等。而对那些符合法律规定但不符合部门规章或地方政府的规定，需要分析该部门规章或地方政府的规定是否与上位法相冲突。例如’甲因为拒绝缴纳地方政府规定的规费而私自在原有的建筑物上加层，其他建造条件均满足法律之要求，这个加层就应该具备物权。在如何认定“合法拆除”行为，更是难以区别。如在相当部分的法院案例中，都认为拆迁入只要有拆迁许可证，未经法定程序对被拆迁入的房屋进行强制拆除的行为也是“合法行为”。笔者以为，参照我国满足撤销行政行为或认定行政行为违法的要件来说，这种理解值得商榷。三、如何判定房屋建造行为成就，目前没有权威解释。笔者以为，依照《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，房屋经竣工验收合格之日即是房屋建造行为成就。对于实施竣工验收备案制度的，政府相关部门同意备案之日即为房屋建造行为成就之日。但对于有些地区存在的个人在国有土地上建筑房屋并不需要竣工验收的情况，笔者以为可从房屋结顶之日形成封闭空间时推定为建造行为成就。四、在如何判定合法拆除行为成就时，权威学者解释认为：应当依一般社会交易观念判断。如果房屋仅被拆除了一部分，修复后不失原房屋的同一性的，似乎不应认定房屋灭失；如果房屋已被完全拆除，或者被拆除了一部分但无法修复或修复后已失去原房屋的同一性的，应当认定该房屋的所有权消灭。”
 
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。