一房二卖合同的法律效果如何，一房二卖房子应该归谁？

一、一房二卖合同的法律效果如何？

（一）什么叫一房二卖

房屋买卖，是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于对方，对方受领房屋并支付价款的合同行为。一房二卖是指房屋产权人先后与两个人（包括自然人和法人）签订房屋买卖合同，将其所拥有的房产卖给两个人。

在这种情况下，就存在着前后两份或者多份房屋买卖合同。原先，很多人对此存在认识上的误区：一是同一房屋，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。二是同一房屋，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。实际上这些看法都是是不对的。

（二）登记不影响合同效力，前后两个合同都有效

国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，因此即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项权能。与第二个买方签订买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。因此，一房二卖的各份合同依法均为有效。对于一房二卖的买房人而言，均能够得到有效合同的保护。

二、一房二卖房子应该归谁？

（一）一房二卖应该履行哪份合同

正因为一房二卖中两份合同均为有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同则目的落空，买房人只能向卖房人追究违约责任。这种情况下，哪一份合同应该得到履行，哪一份因得不到履行而可以向卖房人追究违约责任。这个问题需要分下面两种情况来讨论。

1、两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态。此时卖方选择履行哪份合同。

2、两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

3、合同中一份房屋已进行了过户登记，其它未作登记，且房屋未转移。因房屋的过户登记是物权变更范畴，既然已过户，房屋的产权人就已发生变更。

4、两份合同中，有一份已过户登记，有一份已交付房屋。这种情况下无论房屋是否交付，对于已登记的房屋所有权效力任何人都无法对抗。我们只能认定已登记过户的房屋实际履行的效力，而排除其它合同的履行。

以上就是对“一房二卖合同的法律效果如何，一房二卖房子应该归谁”的解答，希望能对您有所帮助。总的来说，一房二卖的行为涉及到多方债权物权关系，其中包括房子产权归属和违约赔偿等问题，处理起来较为复杂。如果您在生活中遇到这种问题，可以咨询专业的房产律师以选择对自己最有利的方式来维护自己的合法权益。