未取得预售许可证的合同是否有效

基本案情介绍：
蒋某与某房产公司签订一份商品房认购协议书，其中约定了所预售商品房的位置、面积和价格及付款方式。但是在此时，房产公司尚未取得商品房预售许可证，于是将开发管理委员会和开发区规划管理局出具的商品房预售许可证正在办理之中的证明张贴于销售大厅西墙。但是，当时蒋某并没有注意到这一点。
  该协议签订后，蒋某向房产公司交纳了首付款。不久，蒋某听人说该房产公司尚未取得预售许可证属于非法售房，于是对房子的质量不免担心起来。蒋某诉至法院要求确认合同无效，并要求房产公司退还购房款及利息并按已付房款1倍支付赔偿金。

法院判决：
      合同无效，退还购房款及利息，驳回其他诉讼请求。

律师点评：

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
《城市商品房预售管理办法》第9条：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
 《消费者权益保护法》第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”

本案中，买卖合同无效。由于房产公司在你闪签订预售协议一直到你提起诉讼之前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《商品房预售管理办法》第9条关于商品房预售必须取得预售许可证的强制性要求，因此，你与该房产公司签订的商品房预售合同虽然已经成立，便是因为违反法律的强制性规定而应当认定为无效，这种情况下，导致合同无效的责任应当由房产公司负担。根据《合同法》第５８条的规定，商品房预售合同被确认为无效后，房产公司应当返还你已经支付的购房首付款以及相应的同期银行存款利息。
该房地产公司并不存在欺诈行为。在签订该认购协议书时，房产公司虽然尚未取得商品房预售许可证，但其将开发区管理委员会和开发区规划管理局出具的商品房预售许可证正在办理之中的证明张贴于销售大厅西墙。这说明，并非是房产公司故意隐瞒自己没有取得商品房预售许可证的事实。根据《消费者权益保护法》第49条的规定，房产公司在售房过程中主观上并不存在欺诈的故意，所以不应该承担按已付房款１倍支付赔偿金的责任。