商品房买卖预约合同中的定金和免责条款

商品房买卖的定金预约合同，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。房地产开发商在与购房人签订正式的商品房预售合同或出售合同时，经常要求购房人与其签订一份认购协议。开发商主要是想通过认购协议中的定金条款来约束购房人前来签订正式的商品房预售或出售合同。购房人交付定金后，如果不与开发商签订正式的商品房预售或出售合同，则开发商将拒绝返还定金。那么开发商是否有权这样做呢？其实，预约合同仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立本合同的义务。对预约合同中的定金应这样理解：
(1)如果认购协议并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待将来去协商，但后来开发商与购房人又未能就这些条件协商一致，从而未能签订商品房预售或出售合同的，开发商应当将定金返还给购房人。因为，此时购房人已经在按照认购协议履行了合同义务，不存在违约行为。商品房预售或出售合同之所以没有签订，是由于双方当事人未能协商一致而非购房人单方行为所致。购房人并不负有按照开发商单方9售耄鬻房屋买卖法律课堂提出的条件签订预售或出售合同的义务。
(2)如果认购协议已经将将来要签订的合同条件作了明确的规定，而购房人不同意依认购协议的条件去签合同，则购房人应承担违约责任，开发商有权拒绝返还购房人的定金。而如果双方就认购协议规定以外的事项未能达成一致，从而未能订立商品房预售或出售合同的，购房人和开发商都不存在违约行为，此时，开发商应向购房人返还定金。
(3)如果开发商提出了与认购协议约定不同的条件而导致商品房预售或出售合同无法签订的，开发商应承担违约责任。根据我国法律规定，此时开发商应双倍返还定金。

免责条款问题
在商品房买卖合同中，开发商总会约定某些免责条款。这些免责条款主要针对开发商将来可能出现的延期交付房屋或延期办理产权等设定。这些免责条款主要包括：
(1)不可抗力。即不能预测、不能避免且不能抗拒的自然因素和社会因素。如地震、洪水等自然灾害或战争等社会动荡。
(2)技术障碍。即施工过程中遇到的暂时无法解决的技术困难。
(3)其他因素。如因市政规划的变化，政府配套设施工程的批准及施工单位的迟延等原因。
除上述免责条款外，开发商通常还会约定一些限责条款。如开发商违约只需要承担退回购虏款、定金以及赔偿金等多种违约责任。
需要注意的是，上述免责条款并不当然有效。其效力视具体情况而定。如技术障碍和施工单位延迟就不属于法定免责事由，开发商将之作为法定免责事由违背公平原则。前述开发商限责的约定也违背公平原则，侵害了购房人的合法权益，应属无效。
因此，在订立商品房买卖合同时，购房人最好尽量与开发商就免责条款进行协商，以免将来发生纠纷时购房人自己的利益受到侵害。