合同中明确规定允许设计变更的范围有什么效力

案情简介：
2005年7月，本案原告张某与本案被告某公司签订《商品房购销合同》一份。约定张某向某公司购买其开发的某小区B期的一套商品房。在合同中约定了所在小区A、B、C、D四期楼面的平面设计布局和设施布局，其中C、D两期设有美食城、体闲设施等。合同签完后，某公司开发项目B期有逾期交房情景发生，但随后双发即达成逾期交付《谅解备忘录》。A、B两期先行竣工，某公司实际逾期交房给张某。后来某公司将项目改名为“某某广场”，并以此名义在本地报纸刊登广告，预售小区C、D期。张某认为某公司除逾期交房外，还未按平面图整体设计的建设标准和公共设施建设，其房屋周边的物业环境与合同严重不符，是属恶意欺诈。于是向法院起诉要求解除合同并主张使用惩罚性条款双倍返还购房款，某公司辩解其未作重大设计变更，只是根据小区整体设计的要求作了微调，且整个小区未竣工，张某的主张没有事实依据，某公司无欺诈行为。
法院判定双方的合同真实有效，合同约定的部分设施尚在施工中，因此张某的主张被驳回。张某不服，提起上诉，泫院以证据不足为由维持原判。
案例评析：
商品房建设中的设计变更、项目名称改变颇为常见。购房者是否能因此主张违约或欺诈呢？能否使用惩罚性条款和《消费者权益保护法》是争议的焦点所在。
首先，购房者所购房周边的物业环境的变更是否属于欺诈行为？本案的这种变更某公司是否应承担双倍返还购房款的后果？《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确定了五种可适用惩罚性赔偿条款的情况：如未告知购房者的再抵押、一屋两卖、预售许可证虚假和故意隐瞒没有预售许可证的事实、故意隐瞒已抵押的事实或已出售的事实才适用双倍赔偿的惩罚性条款。因此惩罚性条款对于一般合同条款的履行并不适用，应适用《合同法》等相应的规定。因此本案张某不能主张双倍返还。再者，某公司故意隐瞒事实和虚构事实的情形很难认定，且张某已多次协商和实际人住，因此张某主张某公司欺诈的事实很难认定。
其次，是否能使用《消费者权益保护法》？根据上述最高人民法院的司法解释，其适用的仅是《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条的原则，而不是直接适用《消费者权益保护法》第49条。该司法解释在适用的条件和法律后果上都与《消费者权益保护法》第49条不同。这是因为既要保护购房者的合法利益又要考虑到商品房开发中的实际情况。房地产开发和销售的设计变更，由于其周期长，要适应开发工程建设和市场等行业特点在所难免。如果只强调适用《消费者权益保护法》则达不到对双方利益的平衡。
第三，本案的附图是否构成合同的内容。上述最高人民法院的司法解释规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及设施的说明允诺的具体规定，对合网的订立有重大影Ⅱ向的，虽未载入合同，亦构成合同内容。本案中，虽有附图，尚有是表明位置还是某公司承诺的证据认定之争，若仅从附图的设施的描绘是否构成合同内容来看，仍需二审法院考量交易目的和价格影响因素才能认定。
通过以上评析我们可以看到，由于房地产开发商和购房者之间的交易目的存在根本冲突，因此这类纠纷层出不穷。购房者由于缺乏法律知识，通常未能将其明确的交易目的在合同中约定，导致产生纠纷诉至法院后经常由于证据不足而败诉。为了避免此类纠纷，购房者应提高法律意识，将自己的交易目的明确写入合同。具体到本案中，张某如果进一步明确附图的作用、违约的损失计算并将之列为严重违约的交易目的的条款，则其法律保护力会明显增强。