商品房预售合同中的免责条款

       预购方与预售方所签订的商品房预售条款在实践中多表现为预售方所提供的格式合同。由于该格式合同是由作为房地产开发商一方单独拟定，因此在实践中常常出现商品房开发商凭借自己熟悉的专业优势制订一些对购房人不公平的免责条款，比如免除延期交房的责任条款、免除房屋质量责任条款等来损害购房人的利益。因此，对于合同中的免责条款，预购人应当引起足够的重视，防止落入预售人的“陷阱”。下面，我们有必要对商品房预售合同中免责条款的有关情况作一个介绍：

1．免责条款生效的形式要件
由于合同中的免责条款对合同双方权利义务有重大影响，各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务，且提请注意应达到充分、合理的程度，以避免相对方在不知情或不完全理解的情况下订立合同。一般我们可以从以下几个方面来判断“提请”是否达到充分、必要的程度：
(1)合同文本的形式
文本必须给人以该文本载有足以影响当事人权益之条款的深刻印象。即订立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质，认识到它是合同的一部分。如果文本的“外型”未达到这一要求，则共中的条款不能被视为已订入合同。
(2)提请注意的方法
提请注意可以采取个别提请注意和张贴公告的方式。在商品房预售中，应以个别提请注意为原则，除非特别情况，预售方不得采取张贴公告方式制订免责条款，否则，视为未尽到提请注意义务。
(3)清晰明白的程度
即提请注意所使用的语言文字必须清晰、明白，不得使用含糊不清的语言文字，否则，不得做出对相对方不利的解释。如果在合同中的免责条款所使用的字体过小、打印不清，或位于合同书中不容易被注意的位置，也不能认为是清晰明白。
(4)提请注意的时间
免责条款必须在合同订立之前出示，提请注意也必须于合同订立之前完成，如果在合同订立之后出示，除非相对人予以认可，否则不能认为订入了合同。如商品房销售商在预售合同订立之后作出的有关免责事项的规定，即属于此类情况，除非购房者予以认可，否则，不能成为合同有效的组成部分。
(5)提请注意的程度
提请注意应达到一般人能理解的程度。如果免责条款中有常人不知晓的术语，订立者应在该条款后作出详细明确的解释。在商品房预售中，一般房地产销售商均采用标准合同，或称为格式合同，合同的内容是固定的，适用于所有的购房者。购房者对合同内容只能表示同意或不同意，没有更多的协商余地。一旦订立合同，对于合同中的免责条款也只能接受。在这种情况下，销售商品房的开发商负有比在非标准合同中更为严格的提请注意义务。


 2．商品房预售合同中免责条款的实质要件
形式舍法的免责条款订入合同时并非就当然有效，对免责条款的效力在法律上有种种限制。我们可以考虑以下几个标准：
(1)免责条款违反法律和社会公共利益的无效
我国《民法通则》第7条规定：“民事活动应尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”因此，违反社会公共利益、破环国家经济计划、扰乱社会经济秩序的免责条款应无效。
(2)免责条款不得免除故意和重大责任
我国《合同法》明确规定，因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前，有一些商品房预售合同中有约定：“因售房方的过失行为导致的损害，购房方不得要求赔偿”，这一免责条款中的“过失行为”应解释为不包括重大过失行为在内。
(3)免责条款不得免除合同当事人的基本义务
合同成立的重大因素是“对价”，如果允许当事人一方不履行合同的基本义务而不承担责任，就违反了合同的目的且与法律的原则相违背。例如：商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务，如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或者“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷，本公司不负责解决”等条款，即属于免除了其基本义务，当然无效。此外，如果违约行为严重到使当事人订立合同的目的落空，即严重违约或根本性违约的情况下，也不得援用免责条款，因为这种情况属于不履行合同的基本义务。
(4)免责条款不得违反公平原则
公平原则是民法的一项基本原则。如果房地产开发商凭借自己的优势，订立与购房者明显有违公平的免责条款，预购人可以向人民法院或仲裁机构申请撤销或变更。例如在合同中订立“对由于施工单位和设计单值有过错造成的损失，售方不承担责任”的条款，即属于这类显失公平的条款。因为在施工单位或者设计单位等第三人有过错造成预售方违约的情况下，预售方可以依据其与第三人的合同追究其违约责任，获得赔偿。而预购人与第三人没有直接的法律关系，不能直接向第三人索赔，如果免除了预售人的违约责任，则预购人的损失很有可能得不到任何赔偿，这种条款的非公平性是显而易见的。
(5)免责条款不得免除人身伤害责任
免责条款一般是对违约责任的限制或免除，目前随着合同中违约责任与侵权责任竞合情况的增多，一般认为免除人身伤害责任不得免除。