商品房买卖认购书的效力

       双方签订了商品房认购书之后，是不是必须签订商品房预售合同呢？或者说，在认购书签订以后，若一方当事人未能签订商品房预售合同，是否意味着要承担违约责任呢？此时应当视不同的情形作不同的处理。如果双方当事人在认购书中明确约定买受人应当在某一具体的时间到来时与预售方签订商品房预售合同的，则买受人就有在日后订立商品房预售合同的义务。若买受人在规定的时间没有与预售方订立商品房预售合同，则买受人就要承担违约责任。但是如果双方当事人只是进行了协商但未达成协议的，则不一定构成违约，或者双方就认购书之外的事未达成协议的，也不构成违约。因为根据合同自由原则，合同的签订必须建立在双方当事人自愿协商一致的基础上，不能达成协议的，双方当事人就都不构成违约。
       需要注意的是，因为认购书是预约，预约的目的是为了签订本约，所以如果作为本约的商品房预售合同已经签定了或者因协商不成无法签订时，认购书都应终止其效力。