商品房预售合同的登记备案制度和预告登记制度辨析

预售商品房合同的登记备案制度
      为了加强对商品房预售的监管，我国法律对商品房预售合同规定了登记备案制度。《城市房地严管理法》第45条第2款规定了预售登记备案制度，即商品房预售人应当按照国家有关将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。对于该登记的性质，这两项规定均未予以明确。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务的，对方接受的除外。”由此可见，登记备案制度并非预售合同的成立和生效要件。未经登记的，并不影响预售合同的成立和生效。法院对于当事人以未经登记备案为由请求确认合同无效的，不予支持。如果当事人双方自行约定以办理登记备案手续为商品房预售合同的生效条件的，则未经登记备案的预售合同不发生效力；但是如果合同虽然未经登记备案，但是当事人一方已经履行主要义务，而对方也已经接受的，则预售合同也发生效力。

所以，登记备案对商品房预售合同的效力影响可以归纳如下：
(1)当事人仅以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，一般不予支持；
(2)当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效的条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外；
(3)登记备案不是预售合同的生效要件，但经过登记备案的预售合同产生的权利仍是债权，不可能取得不动产所有杈；
(4)登记备案的预售合同具有对抗当事人的效力，经公示的债权应优先于未经公示的债权，因为合同登记备案公示的信息，排除了第三人因善意而受损害的可能性。 


预售合同预告登记的含义和功能 

        新实施的《物权法》中有一个显著的变化就是明确规定了预告登记制度。那么究竟什么是预告登记呢？它在商品房预售中对双方当事人有什么影响呢？下面，我们将一一讲述。

       所谓预告登记是指为保全一项将来发生不动产物权变动为目的请求权而为的登记。它赋予了作为当事人请求权的债权以物权的效力——可以直接对抗他人的效力。一般而言，预告登记使得预售合同具有以下效力：
(1)保全效力。即在不动产的合同行为成立之后，在转移不动产的所有权之前，不动产的所有人或其他物权人虽然承担了在将来转移不动产的义务，但是合同的买受人所享有的债权并不能对抗第三人，从而常常导致债的目的无法实现。而在对这种请求权进行预告登记之后，在同一项不动产上所作的违背预告登记的变更行为是无效的，从而保全了债权人的请求权。在商品房预售中，具体可以理解为：在没有进行预告登记时，虽然预售人负有在将来一定时期将房屋所有权移转给预购方的义务，但是预购方的这种请求权是不可以对抗第三人的。在实践中常常表现为“一房多卖”的情形。但是在实行预告登记之后，如果房地产开发商违背这种登记，另外进行了处分行为，这种二次处分行为是无效的。这样预购人的利益得到了充分保护。
(2)顺序位置保证作用。预告登记在保全请求权的同时，还保证了请求权的顺序位置，也就是说通过登记为请求权人（买受人）设立了有利的请求权顺序，先登记的请求权人取得了排斥后来登记的请求权人的放力。
(3)债务人破产时对债权人的保护作用。在预告登记之后，债务人若破产，经过预告登记的债权人就获得了对抗其他破产债权人的效力。当然，这种效力仅仅限于取得不动产物权的优先效力，而不是优先受偿的效力。在商品房预售中，就体现为若房地产开发商破产了，对于同一房屋存在多个买受人时，已经进行了预告登记的预购人可以排斥其他债权人取得登记项下的房屋的权利。
(4)预先警告的作用。预告登记对于社会和第三人提供了法律信息，可以让他人充分了解该不动产的全面情况，为其进行交易142量橐霸参≮酱房屋买卖法律课堂规定，对不同的情况可以采取不同的对策：
1．因迟延竣工或相关配套设施不到位导致误期的，除因不可抗力的情况外，属于预售方的违约，可经催告后在3个月的合理期限内要求其继续履约并赔偿损失，或者要求其按照银行同期固定资产贷款利率支付预购方已付房款的逾期利息。
2．如果是因为预购方未付款或未及时向对方交付最后结算款而导致逾期的，预购方自己应负违约责任。同时，在结算房价时，若迟延的过错在预售方的，遇到价格上涨时，按原价执行；价格下降时，按新价执行。若过错在预购方的，则相反。如果双方均有过错的，则按遵照各自责任大小分担。
3．因为银行止付贷款或预售款被挪作他用而无法交付的，应解除预售合同，并视过错大小，各自承担责任。关于挪用商品房预售款的问题，《城市房地产管理法》第45条第3款和《城市商品房预售管理办法》第19条均规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。对于擅自改变预售款的用途挪作他用的，上述两个法律规定都规定了相应的处罚措施。在对预售款如何进行监督方面，目前并没有统一的模式，在实践中发展成了以政府监管为主的广州模式、以监理公司为主的南京模式、重庆模式、厦门模式和以扭保公司监管为主的济南模式。当然，这更多是立法者们所关注的，有兴趣的读者可以进行深入地研究。

      若房地产开发商迟延交房，构成了对预售合同的违反，应当承担违约责任。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果预售合同中约定了违约金标准的，预售方逾期交房，应当按照预售合同约定的违约金标准向预购人支付违约金。当事人以约定的违约金标准过高、过低为由向人民法院请求调整的，按《合同法》第114条第2款的规定处理。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
        在房地产开发商因上述种种原因迟延交付房屋构成违约时，预购人在何种情况下可以要求解除预售合同呢？这主要是看当事人的约定和法律的规定。第一、如果预售方和预购方在预售合同中明确约定预售方逾期交房，预购人可以解除预售合同的，那么预购人就可以按照合同规定在预售方违约时就解除合同；第二、根据我国《合同法》第94条的规定，有下列情形之一的，预购人可以解除预售合同：  (1)因不可抗力致使合同目的不能实现的；(2)在履行期限届满之前，预售人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)预售人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)预售人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。
还要注意的是，预购人若在上述两种情形下要求解除合同的，应当通知预售人，预售合同自通知到达预售人时解除。预售人有异议的，可以要求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。