买房未能支付全部房款是否可解除预售合同

案情简介：
       原告振亭公司与被告朱菜于2000年11月9日签订《上海市内销商品房预售合同》，合同约定：朱某向振亭公司购买振亭公司开发建设的坐落于松江区××镇××路208弄振亭·悦景苑小区192、196、198号建筑面积为230. 79平方米的商住商品房，房屋总价款为人民币（下同）692，370元。双方对购房款的支付方式约定为：朱某于2000年11月8日支付振亭公司购房款200，000元、同年12月5日支付200，000元、同年12月20日支付200，000元、同年12月31日支付90，000元、交房时支付2，370元。合同第7条约定：“朱某如未按合同约定的时间付款，振亭公司有权按逾期应付款向朱某追索逾期利息。逾期超过90天后，振亭公司有权选择第1种方案追究朱某的违约责任：朱某除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的20%向振亭公司支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，振亭公司于2000年11月23日将涉案合同向有关部门进行了预售登记。朱某于2000年11月27日支付振亭公司购房款50，000元，振亭公司向朱某出具收条1份。2003年2月17日振亭公司向朱某发出通知，要求朱某于2003年2月25日前到振亭公司办理交款手续，否则视为放弃购房的权利。双方因此而发生争议，振亭公司遂于2003年5周12日向一审法院提起诉讼，要求解除其与朱某于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》，并返还朱某购房款人民币50，000元。

      一审认为，振亭公司、朱某签订的《上海市内销商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，应当认定为有效合同。双方当事入均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，朱某除已付50，000元购房款外，未能按合同约定的期限支付其余购房款，已构成违约。振亭公司自2003年2月17日向朱某催告履行至振亭公司于2003年5月13日向法院提起诉讼已近3个月，但朱某在此期间仍未履行。《合同法》对权利人催告义务人履行债务的期限未作明确规定，振亭公司的催告行为发生在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）实施之前。因此可视为振亭公司已给予朱某合理的履行期限。朱某迟延履行合同主要债务，经振亭公司催告后在合理期限内仍未履行，故振亭公司可以依法行使法定解除权。
一审法院审理后于2003年10月15日作出判决：一、解除振亭公司和朱某于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》；
二、振亭公司于本判决生效后10日内返还朱某购房款人民币50，000元。案件受理费11，933. 70元，由朱某负担。
判决后，朱某不服，提起上诉。二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

案例评析：
       在本案中，时间因素需要考虑。振亭公司于2003年2月17日向朱某发出催告函时，司法解释尚未公布，《合同法》对权利人催告义务人履行债务的期限未作明确规定，因此，振亭公司发出的催告函给予朱某履行合同义务的期限虽只有8天，应视为已经给予朱某履行义务的合理期限。而且至一审时，振亭公司催告朱某履行合同义务的时间早已满3个月，因此朱某可以履行合同义务的时间不少于3个月，但朱某在此期间并未支付振亭公司剩余房款，坚持认为在振亭公司向其付清工程款前，其不应支付剩余房款。朱某未在催眚函规定的期限内支付房款后，振亭公司诉至法院要求解除双方签订的房屋买卖合同，系振亭公司行使法定解除权，符合《合同法》第94条第1款第（三）项的规定。根据《司法解释》第28条第2款“我国房地产法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一、二审阶段的，适用本解释”的规定，本案一审于2003年5月12日立案受理，于同年10月15日审结，故本案应当适用该司法解释。因此振亭公司在向朱某发出的催告函届满3个月，朱某仍未履行合同义务的情况下，振亭公司要求解除与朱某签订的商品房预售合同的诉讼请求符合《司法解释》第15条第1款的规定。