预售商品房质量纠纷的处理

 案情简介：
        被告广州市万升城市房产有限公司经广州市国土局同意，负责开发位于广州市珠江新城E-2B地块的星汇园房地产项目。2001年8月28日，广州市万升城市房产有限公司与原告梁某签订了《商品房买卖合同》。双方约定：原告向被告预购位于广州市珠江新城星汇园Cl座13A层01号房屋，建筑面积118. 12平方米，成交总价格为975901元；被告应于2001年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；如广州市万升城市房产有限公司不能按合同规定的期限将该商品房交付梁某使用，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，广州市万升城市房产有限公司按日向梁某支付已交房价款3%的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，梁某有权提出解除合同；梁某要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，广州市万升城市房产有限公司按日向梁某支付已交房价款5%的违约金；广州市万升城市房产有限公司交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方在附件三中约定的标准，达不到约定标准的，梁某有权要求广州市万升城市房产有限公司赔偿双倍的装饰、设备差价。此外，《商品房买卖合同》附件二约定了大楼公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成，附件三约定了大楼及房屋内的装修标准，附件四补充协议中约定装饰、设备不符合约定的处理方式。在签订《商品房买卖合同》的当日，双方当事人又签订了《星汇园购房补充协议》，具体约定了梁某的付款方式。2001年9月7日，《商品房买卖合同》经得广州市房地产交易所鉴证。上述合同签订后，梁某先后向广州市万井城市房产有限公司支付了房款共295901元。2001年9月28日，梁某通过贷款，由中国建设银行广东省分行第三支行向广州市万升城市房产有限公司支付了房款共680000元。至此，梁某已经向广州市万升城市房产有限公司付清了全部购房款。

2001年12月5日，广州市万升城市房产有限公司向梁某发出《收楼通知书》。2002年1月4日，梁某前往广州市万升城市房产有限公司处办理收楼手续时，认为房屋存在客厅墙角渗水、主人房门口墙上有裂痕、内阳台门铰脱落和内阳台地面积水等问题，拒绝收楼。广州市万升城市房产有限公司承诺为梁某就上述问题进行修理，梁某表示同意。同年3月1日，梁某委托律师向广州市万升城市房产有限公司发函，要求广州市万升城市房产有限公司对房屋天花板渗水问题进行维修并向其出示房屋的验收合格证明文件。2002年4月4日，广州市万升城市房产有限公司向梁某发出通知，称梁某提出的房屋装修问题已适当处理，可交付使用，梁某应于收到通知之日起7天内办理房屋交接手续，但未向梁某提供房屋经验收合格的相关文件。梁某收到该通知后没有前往收楼，并认为该房屋不具备可交付使用条件，于是向法院起诉，要求被告应承担违约责任。

一审法院经过审理后判决：被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁某支付逾期交楼违约金（自2002年1月1日至2002年4月3日止，以已付房款975901元的每日5%计算）。一审判决后，被告不服，提出了上诉，二审人民法院经过审理后，判决驳回上诉，维持原判。

案件评析：
        本案涉及的是有关房地产开发商交付的房屋存在质量问题引发的纠纷问题。在本案中，2001年9月7日，被告广州市万升城市房产有限公司与原告梁某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应切实履行。房屋验收合格是广州市万升城市房产有限公司将房屋交付给原告使用的基本前提，被告交付虏屋时除必须具备约定的验收合格条件外，还必须符合双方约定的装修标准。被告广州市万升城市房产有限公司未能在2001年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告梁某使用，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。因被告未向原告出示房屋验收合格的相关文件，原告有权拒绝收楼。虽然2002年4月4日被告向原告再次发出收楼通知，称房屋已经维修完毕，但仍未向原告提供房屋经验收合格的相关文件，原告仍可拒绝收楼，并据此依法追究被告的违约责任。