商品房预售合同转让的条件

    我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明在我国预售合同转让是有条件的。我们认为预售合同转让应具备以下几个条件：
    1．依照法律、法规、政策等规定，允许预售合同转让的才可以转让；对不允许预售合同转让的则不得转让。例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定，预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。
    2．转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能进行转让行为，未登记备案的预售合同不得转让。这主要是从有利于国家加强宏观管理，加强国家税收的角度出发的。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，他既是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人可以不具备预售方的主体资格，也不需要具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
    3．预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预信商品房的所有权后，再将商品房再转让给他人，就不是预售合同转让，而应按一般的商品房买卖关系处理。同时预售合同转让行为必须是行为人的真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
    4．预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同的转让是无效的。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第28条规定：“商品房符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同项下的预售商品房。若新预购人需再次转让的，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房的产权人。
   
      在实践中，我们也许听到过不同的声音，有人提出应保护“用家”，限制“炒家”。其实，无需区分预售商品房的预购人是真正的“用家”还是“炒家”。若在再转让中，出现了违反市场经济公平竞争秩序的，国家可以根据《反不正当竞争法》的规定进行干预，而不应当因为“炒楼花”可能带来的某些负面影响，完全禁止预购商品房的再转让。但不可否认的是，我国在预售合同转让方面的法律有一定的滞后性。在审判实践中，随意性较大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。因此，我国立法机关应顺应形势的需要，尽快立法，国务院也应尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。