商品房预售合同转让的效力及其纠纷的处理

      商品房预售合同转让纠纷是因为合同转让或辖让程序不符合法律规定或当事人的约定而引起的，处理商品房预售合同转让纠纷也应从这两方面人手。
      最高人民法院发布的《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让给他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效。”因此，我们可以看出，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但是对违反政策的“炒楼花”的投机行为持否定态度；在《城市房地产管理法》颁布之后，最高人民法院则是完全肯定了预购商品房转让的合法性。虽然该解释明确了仅适用于《城市房地产管理法》实施前的行为但事实上，它也被此后的预购商品房交易所适用。
    根据前面我们对商品房预售合同转让性质和具体类型的分析，我们下面仍然从债权转让和权利义务转让两个方面来分析预售商品房转让的效力。
    1．在预购人已经支付了全部的购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权的转让，也就是将根据预售合同而享有的请求预售人向自己转移房屋所有权的权利转让给了第三人。如前所述，根据《合同法》的相关规定，此时转让合同要对预售人发生法律效力需要履行向预售人的告知义务。但是如果预售合同的当事人之间实现存在禁止转让的约定时，仍然需要征得预售人的同意方可。
   2．在预售人仅仅支付了部分房价款时，预购人转让其预购的商品房时，就属于合同权利义务的概括转让。即预购人在将其享有的请求预售人同自己转移房屋所有权的权利转移给第三方的同时，也将自己应当承担的剩余的付款义务转移给了该第三方。此时《合同法》将原预售合同相对方的同意作为权利义务转让的必备条件。
    在发生商品房预售合同转让纠纷时，可以参照以下规定进行
处理：
    (1)商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应该认定为无效。
    (2)商品房预售合同的当事人，经有关行政主管部门办理了有关手续之后，在预售商品房尚未实际交付之前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让并已办理了转让手续的，可以认定为转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续的，也可以认定为转让合同有效。
    (3)商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋产权证后，将房屋再转让给他人的，按照一般房屋买卖关系处理。