预售方主体资格不合格及其法律对策

    1．“五证”的查验
    现实生活中，我们常常听到别人讲，购房要“五证齐全”，“五证”到底是哪五证呢？所渭“五证”就是《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。在签订预售合同之前，预购方要先查看预售方有无这“五证”，此“五证”缺一不可，否则会导致买房后拿不到产权证的后果。
    2．预售许可证的审查
    关于预售证件的审查，还存在一种情况：有些开发商由于资金的原因，只按一定的比例交纳了土地使用权出让金，领取的是临时国有土地使用证，因而在其领取的商品房预售许可证的销售范围内，仅涉及规划项目的部分编号，有的甚至只包含一栋楼的部分楼层。所以，预售人要着重审查所购买的房屋是否包括在预售范围内。决不要认为开发商持有预售许可证，所有的房产都是合法销售。这是买受人容易忽视的环节。
    凡预售方未依法取得“五证”或者所售房屋超出预售证许可范围而与预购方签订的预售合同应当认定为无效合同，由此引发的经济损失由过错方承担；如双方都有过错，则由双方分摊；如有违法所得应予追缴。