商品房预售合同不能履行时定金罚则的适用

    案情简介：
    1993年10月23日，原告陈某与被告海南庄士房地产有限公司签订了一份《爵士乐园商品房买卖合同》，约定：乙方（原告）购买甲方（被告）坐落于海口市龙昆南路南段东侧爵士乐园小区之A座新子爵大厦1201、1204、1205、1208房共4套，面积共445. 76平方米，合同买卖房价款合计1513578元。房款以分期付款方式支付，签订认购合约时支付定金6万元；第一期房款于签订合同之日起45日内支付总房款的25%（包括定金6万元）即378395元，第二期房款应于工程达到30%时（1994年3月底）支付总房款的20u/o即302716元；第三期房款于工程建至16层时（1994年8月底）支付总房款的25%即378395元，第四期房款于主体工程完成时（1995年2月底）支付总房款的25%即378395元，第五期房款应于乙方领取房产证时支付，金额为总房款的5%即75677元。甲方承诺将于1995年8月31日或该日之前按海南地方政府要求的竣工验收条件验收合格后交付给乙方使用。合同还对建筑标准、质量、权利义务及违约责任等进行了约定。签订合同后，原告自1993年10月21日到1994年3月30日11次向被告缴交房款841727元（含定金）。由于被告资金紧缺等原因，致使工程至今仅达到30%，而且一直处于停工状态。原告与被告商量解决未果诉到法院。
    一审法院经审理后，支持了原告的主张，判决被告海南庄士房地产有限公司退还购房款841727元给原告陈某。
    案件评析：
    本案涉及到了商品房预售合同中的定金问题。在本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规规定，应确认有效。双方当事人应当严格按照合同履行义务。在合同履行过程中，原告已经按工程进度依约支付购房款（含定金）841727元，但被告由于建设资金缺乏等原因，致使工程一直处于停工状态，无法按合同期限交付房屋，并且合同己经无法履行，合同目的不能实现，依照法律的规定和我们上面所阐述的理论，原告可以请求解除该合同，并且基于被告的违约行为可以请求退还购房款。在本案中，我们可以看到定金罚则的适用。