预售方恶意违约与欺诈及其法律对策

    在实践中，预售方为牟取暴利而将预售房“一屋二卖”、“先抵后卖”或者在订约时有意隐瞒真相或者提供虚假事实的情况屡见不鲜。在武汉2002年就曾经发生过一起骇人听闻的“一房多卖”案，该案中的开发商以仅开发的139套商品房对外签订了175份商品房买卖合同。这些都给预购人带来了巨大伤害和损失。
对此，除了国家要从立法、司法和行政等方面加以努力之外，我们预购人自身也要不断加强权利保护意识。对于预售房恶意违约或欺诈，预售方在法律上应当承担如下法律责任：
    1．缔约过失责任
    我国《合同法》第42、43条明确规定了当事人在签订合同过程中，假借订立合同恶意磋商、故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或者提供虚假情况、泄露或不正当使用订约过程中知悉的商业秘密和其他违背诚信原则的行为，给对方造成损害的，应当承担赔偿责任。
    2．惩罚性赔偿责任
    2003年3月，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》第8条、第9条明确规定，对于出卖人的五种恶意违约或欺诈行为，导致合同目的不能实现，或合同无效，或合同被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赌偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”长期以来，在该《解释》公布之前，我国学术界和实践界也曾有以《消费者权益保护法》作为对受欺诈的预购人以双倍赔偿的依据。我国《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”（即“退一赔一”）。但该主张一直争议很大，房地产开发商和预购人的意见更是相左，各地法院的判决结果也大相径庭。争议的焦点在于：商品房是否应作为《消费者权益保护法》中的商品？购买房屋的行为是否属于消费行为？“退一赔一”的关系会不会引起利益的失衡？最高人民法院的司法解释无疑给解决这一难题给出了明确的答案。但该《解释》的规定是不是仅仅是对《消费者权益保护法》的重复呢？
  《解释》公布后，各种新闻媒介以消费者可以双倍索赔、开发商应双倍赔偿等为题进行了大量报道，使得大多数人把《解释》中出卖人承担的赔偿责任与《消费者权益保护法》中的双倍赔偿等同看待，造成了严重误解。实际上，这两种赔偿责任既有相似之处，又有所不同。《消费者权益保护法》规定的双倍赔偿和《解释》规定的赔偿责任在法律性质上是相同的，都属于惩罚性赔偿，即出卖人支付的赔偿金不在于弥补对方的实际损失，而是对其恶意违约或欺诈行为的惩罚。也就是说，只要出卖人的行为构成恶意违约或欺诈，不论买受人有无实际损失，出卖人都要承担赔偿责任。这种制度源于英美法系，最早适用于民事侵权责任，后来被广泛适用于合同责任。我国《消费者权益保护法》第49条规定的双倍赔偿就是源于这种制度，后来《合同法》第1 13条及114条亦对此作了规定，完善了我国的惩罚性赔偿制度。《解释》规定的赔偿责任就是以《合同法》及《消费者权益保护法》规定的惩罚性赔偿制度为依据，但不是对《消费者权益保护法》第49条的直接适用，二者最明显的区别表现在法律后果上。根据《消费者权益保护法》第49条之规定，一旦认定出卖人的行为构成欺诈，出卖人就必须承担双倍赔偿责任，对此，法官没有自由裁量权。而《解释》规定的惩罚性赔偿责任，则由法官根据出卖人的恶意程度、买受人的损失大小及具体案情自由裁量（当然法官的这种自由裁量权是否过大则另当别论，感兴趣的读者可以自行展开深入研究，在此不作深究）。据此，出卖人承担的赔偿责任最大可以是一倍，但不一定是一倍，可以低于一倍。因此，我们要注意两者间的区别，不能混同。