预售商品房应当具备哪些条件

根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，预售商品房应当符合以下条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
商品房依附于土地，我国对土地使用权的转让条件有严格的规定。包括：按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并按约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。商品房开发商只有在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书的前提下，才合法拥有房地产开发用地的土地使用权，才能从事房地产开发建设。也只有在这种前提下，才能从事包括预售商品房在内的房地产交易。

(2)持有建设工程规划许可证和实施许可证。
根据我国《城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。显然，如果没有取得建设工程规划许可证就预售商品房，就会使商品房预购者面临很大的风脸，开发商有可能根本没法取得建设工程规划许可证而一直无法开工建设。

(3)按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》中的这一规定与《城市房地产管理法》的规定是一致的。要求预售商品房须达到建设总投资的25%以上，目的是为了防止炒卖地皮，抑制房地产的过度投机行为。规定预售商品房必须已经确定施工进度和竣工交付日期，是为了保障预售商品房合同的实际有效履行。否则，开发商很难保证在合同约定交付日期到来时能够按时交房。

(4)已到房地产管理部门办理预售许可，取得《商品房预售许可证》。
商品房预售必须向房地产管理部门办理预售许可，取得《商品房预售许可证》。
房地产开发商只有全部符合以上条件，才能向预购人预售商品房。否则，县级以上人民政府房地产管理部门可以按照《城市房地产管理法》第68条的规定，责令商品房销售商停止预售活动，没收违法所得，并可处以罚款。
人民法院在审理预售商品房纠纷案件中，对不符合预售商品房条件而预售的开发商，在房地产管理部门行政处罚的基础上，应当宣布商品房预售合同无效。由于导致合同无效的过错方是开发商，因此，开发商除返还购房款外，还应偿付同期的银行利息损失，并支付违约金。