商品房预售的概念和分类

      商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的商品房预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款，并在未来确定的日期受领房屋并取得房屋所有权的法律行为。在我国香港和广东地区称为“卖楼花”。在房地产实践中，从房地产融资的角度看，商品房预售避免了购房者一次性支付购房款的负担，刺激了广大居民的住宅消费，扩大了房地产的需求；同时，房地产预售也为房地产开发经营企业提供了工程建设融资渠道，解决了其建设资金不足的问题，活跃了房地产市场。但是，由于预售商品房存在着很多的法律问题和各种风险，涉及到错综复杂的多方当事人，因此我国法律法规以及规章制度对商品房的预售也作了详尽的规定。

商品房预售按照商品房建设的不同阶段分为以下几种类型：
一是房地产开发建设项目经过批准，所建设的商品房设计图纸完成，即设计好的房屋已经划分为若干单位，以图纸标明层次、结构、面积。此时，将设计图纸作为预售合同的必备文件进行商品房的预售。这样的商品房预售行为多发生在项目投资大、建设周期较长的商品房销售中。主要包括经营场地和高档写字间的预售。

二是建设项目的商品房楼宇基础浇筑之后，房地产开发商在预售合同中标明房屋的层次、结构、面积及其用途进行预售。这样的商品房多应用于经营场地、写字间和高档住宅为一体的综合商品房的销售，其中也包括一些商品住宅。

三是以开发建设商品住宅为主的建设项目，其开发的楼宇框架落成时进行的商品房预售。房屋结构基本定位之后的预售，即边建设边预售是当前商品房预售中比较普遍的一种形式。在商品房预售方式上，有预先交付定金、一次性付款、分期付款和预先集资建房等几种方式。