如何正确区分商业风险和情势变更

    商品房预售作为一种市场交易活动，不可避免地会存在商业风险。在实践中，我们有必要将正常的商业风险和情势变更作出区分，其重要意义在于只有符合情势变更的条件时，才适用情势变更原则。而对于正常的商业风险，则不适用情势变更原则。那么什么是情势变更，什么是商业风险呢？这两者之间有什么区别呢？下面我们将具体讲解。
  所谓商业风险是指当事人在市场运作过程中，因经营失利所应当承担的正常利益损失。而情势变更则是说缔约时的形势在履约时已经发生了根本的变化，从而使得合同订立时的目的无法实现或者合同无法履行，其重要标志是当事人在订立合同时对情势变更的发生无法预见。两者之间的区别主要是以下几个方面：
    (1)两者对造成合同不能履行的异常变动情况的预见性是不同的。当事人对商业风险的发生是可以预见的，也是应当预见的；而后者则是当事人在订立合同时无法预见的。
    (2)两者在法律上对公平的评价不同。商业风险虽然可能带来当事人双方利益不公，但依合同自由原则在法律上是允许的，在商业习惯上也是可以接受的；而情势变更往往招致当事人利益显失公平，故法律上应予以再调整。
    (3)客观情况有无发生根本性变化，这是对两者界定的关键。如果客观情况没有发生根本变化，应属于商业风险范畴，这是一种量变；如果客观情况发生根本的变化，足以导致合同目的不能实现，则属于商业上的意外风险，为情势变更，是一种质变。
    前面讲到了正常的商业风险不适用情势变更原则，应适用风险自负理论，如建材或地价的变动等等就是。在情势变更的情况下，才可以适用情势变更原则。但情势变更原则的适用应符合下列祭件：(1)必须有情势的变更，如法律的修改、政策的重大调整、突如其来的市场意外风险等；(2)情势变更的发生必须不是由合同当事人引起的，也就是说合同当事人对于情势的发生是没有过错的；(3)情势变更要直接导致合同的不能履行；(4)必须是发生在合同的有效期限内；(5)其发生使得合同的履行明显有违公平。只有符合了上述五个要件，才适用情势变更原则。