商品房预售合同的特点

商品房预售合同是一种法定的特殊的商品交换方式，是指预售人将未竣工但已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房的房屋所有权转移给预购人，预购人按合同约定支付价款并接受该房屋所有权的书面协议。预售人预售的目的是为了收回和聚集部分资金，以利于加快商品房的建设。可见，商品房预售合同具有以下法律特征：
(1)商品房预售合同是要式合同
根据合同的成立是否需要特定的形式，合同可分为要式合同和不要式合同。要式合同是指必须采取某种特定方式才能成立的合同。根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售人应当持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。可见，预售商品房买卖双方必须签订书面合同，是法定的要式合同。
(2)商品房预售合同是诺成性合同
根据合同成立是否以交付标的物为要件，合同可分为诺成性合同和实践性合同。诺成性合同是指当事人意思表示一致即可成立，而不以交付标的物为前提成立的合同，又称不要物合同。商品房预售合同于预售人和预购人双方就合同主要条款达成书面协议时成立生效，而不以现实的房屋交付作为合同成立的要件。
(3)商品房预售合同是有偿合同
有偿合同是双方当事人都应向对方给付而获得相应的利益，即享有合同权利就必须偿付相应的代价。商品房预售合同的预购人应当向预售人支付一定的价款，而预售人则应按照合同约定将竣工验收合格的商品房交付给预售人。#p#副标题#e#
(4)商品房预售合同是双务合同
根据合同当事人双方权利、义务的分担方式，合同可分为双务合同和单务合同。双务合同是指合同当事人双方相互享有权利，相互负有义务的合同。在双务合同中，当事人承担的义务与其所享有的权利相互关联，一方当事人的义务正是另一方当事人的权利。可见，双务合同既是双方相互承担义务的合同，也是双方都享有权利的合同。在商品房预售合同中，当事人双方的权利、义务也是相互对应的。预购人一方履行交付一定数额价款的义务，就享有接受竣工房屋并取得其所有权的权利预售人一方享有收受价款的权利，而同时应当履行将竣工并验收合格的商品房交付给预购人的义务。
签订商品房预售合同，开发商应当注意以下几个问题：
(1)购房者必须是具有完全行为能力的人
未成年人或者被宣告为无民事行为能力或限制民事行为能力的公民不能签订商品房预售合同，其商品房买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的应该得到有关机关的批准。
(2)签订商品房预售合同的双方当事人的意思表示必须真实可信
如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下签订的商品房预售合同，或者双方恶意串通签订损害国家或第三人利益的商品房预售合同都是无效的商品房买卖合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销合同。
(3)商品房预售买卖合同必须符合有关的国家规定
订立买卖合同应该采用书面的形式，并且应当按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记手续。
(4)商品房预售合同的基本内容
除了当事人的名称住所和商品房的基本情况外，还要写明商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。更加注意交付时的承诺、有关事宜及责任，公共配套的建筑的产权归属，办理产权登记的有关事宜，解决争议的方法及双方承担相应的责任。