什么是商品房预售合同的登记备案制度

     根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。同时，《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款也规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

根据以上规定，商品房预售合同的登记备案制度应当包括以下内容：
1．商品房预售合同的登记是预售人与承购人签订了预售合同以后，针对该项商品房的预售行为进行的登记备案制度。这一登记制度与开发商在整个房地产项目预售前办理的预售许可登记不同。但是，商品房预售许可登记是商品房预售合同登记的前提，没有进行整个项目的预售登记并取得预售许可证，预售人的预售行为就不合法，预售合同无效，预售合同的登记也就无法进行。

2．商品房预售合同登记是房地产开发企业单方应当办理的行政管理手续，而非由双方当事人共同办理。签约之日起30日内，房地产开发经营企业应当持商品房预售合同到房地产管理部门和土地管理部门办理。

3．进行商品房预售登记的机关有两个：一个是房地产管理部门，一个是土地管理部门。但是实践中有的地区已将这两个部门合二为一。

4．登记机关进行商品房预售登记的内容仅仅是形式审查，而不对交易的合法性和真实性进行实质性审查。
根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。可见，法律行为的效力是否以登记为准，应当依据法律行政法规的规定。法律行政法规没有规定合同未经登记就无效的，登记与否不影响合同的效力。如果合同除未经登记外都合法，那么合同生效。我国现行法律、行政法规规定商品房预售合同应当进行登记备案，但并没有明确规定登记与否将影响到合同的效力。可见，商品房预售合同登记备案制度与商品房预售合同本身的效力是相分离的。那么，法律规定商品房预售合同的登记备案制度从立法精神上看就只是从行政管理的角度出发，其核心目的在于加强对商品房销售的行政管理。开发商应当注意《城市商品房预售管理办法》第13条规定，开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款：未按规定办理备案和登记手续的。为了避免这一行政责任，开发商应当在与承购人签订了商品房预售合同后30日内，主动到房地产管理部门办理登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。#p#分页标题#e#
此外，根据规定，商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

      值得注意的是，为了提高工作效率，方便开发商及时登记备案，2004年7月20日修正的《城市商品房预售管理办法》增加了提倡运用网络信息技术实现网上登记备案的条款，根据该条规定，房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。