预购人能否转让商品房预售合同

     商品房预售合同签订后，预购人将未竣工的房屋转让给第三人的行为，就是商品房预购人的变更，也就是我们日常所说的炒楼花。

        对于炒楼花行为，我国法律并没有明确加以禁止。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售，商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的问题，由国务院规定。目前的实际操作中，基本允许商品房预售合同的转让行为。根据最高人民法院在1995年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可以认定转让合同有效。商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。

而对于开发商而言，预购人将商品房预购合同转让，会有以下几种情况：

(1)在商品房预售合同转让中，如果预购人已经将全部房款付清，并且没有银行按揭。此时法律关系很简单，其实就是一种债权的转让。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，此时预购人不需要取得预售人的同意，只需要书面通知预售人即开发商／销售商，否则，未经通知的债权转让对债务人不发生效力。在这种情况下，债务人（预售人）对债权人（预购人）的抗辩，可以对抗受让人。此外，预购人还需持原商品房预售合同和转让合同到房地产管理部门办理了登记备案手续，此时，受让人就可以取代预购人享受权利，承担义务。

(2)在商品房预售合同转让中，如果预购人只是支付了部分购房款，其他的购房款由银行按揭取得，则法律关系要相对复杂些。预购人应当将商品房预售合同和按揭贷款合同一并转让给受让人。这时必须取得银行的同意以后才可以将合同转让，否则转让行为无效。此外，对于开发商而言，如果按揭合同中存在由预售人向银行提供为预购人将按期还本付息所作的保证担保，在这个合同关系中，预售人是保证人，银行一般都要求预购人取得预售人书面同意以后，才会同意按揭合同的转让，否则银行等于放弃了预售人对自己债权的保证，开发商就可以不再为受让人承担保证责任。