开发商可否转让预售商品房？预售合同如何履行？

       根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业就某一房地产开发项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期，就可以进行商品房的预售了。可是，根据《合同法》的规定，除了根据合同性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让的情况外，债权人可以将合同权利的全部或者部分转让给第三人。我国法律对房地产开发商转让开发项目的行为并没有加以禁止，因此，已经预售商品房的，经批准开发商还可以依照法律程序整体转让该开发项目。
        只是，我国法律对这种转让行为有一定的限制。根据《合同法》的规定，法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续，依照其规定。在我国，取得土地使用权主要通过两种方式，一是无偿划拨，二是有偿出让。对于无偿划拨取得的土地，一般不得单独转让，但如果要与地上建筑物一并转让的，应该经过相关部门的批准，办理土地出让手续，补交土地使用权出让金，或者不办理出让手续，但必须将转让所得土地收益上缴国家。而对于通过有偿出让方式取得的土地，《城市房地产管理法》规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。不符合上述条件的，不得将房地产建设项目转让。
       可见，我国法律和行政法规允许预售人整体转让其开发项目。但是，开发商整体转让其开发项目应当做到以下几点：
1．开发商转让开发项目的时候，不得损害预购人根据在此之前已经成立的商品房预售合同所应该能取得的利益。否则，预购人可根据商品房预售合同向受让人提出抗辩。
2．预售人在转让开发项目时，应该通知预购人，并取得预购人的同意。否则转让行为对预购人并不发生效力。对于那些不同意该转让行为的预购人，开发商可以提出解除商品房预售合同，但应当承担相应的违约责任。

     开发商转让房地产项目后，与购房者签订的商品房预售合同仍然有效，不因履行主体的变更而失效，只是应当三方就继续履行合同的有关事宜签订补充协议，作为原合同的组成部分，并到主管部门办理相应的变更手续。项目的受让人不得以原商品房预售合同不是自己签订而拒绝履行。#p#分页标题#e#