商品房买卖合同中对逾期交房和逾期付款的违约责任如何约定

       交房和付款是商品房买卖合同中双方当事人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期交房和逾期付款违约责任的约定，就成了商品房买卖双方保护各自利益，即使受到损害也可以得到补救的必备条件。这样的条款为日后商品房买卖双方引发纠纷后承担怎样的法律责任提供了依据。根据我国《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

       对购房者逾期交付房款违约责任的约定分为两种方式：按逾期数额分别处理和按逾期时间分别处理。按逾期数额分别处理是分期付款的购房者未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，销售商可以要求购房者支付全部价款或者解除合同。销售商解除合同后，可以向买受人要求支付该房屋的使用费。按逾期时间分别处理是逾期时间在约定期限内，合同继续履行，销售商可以按照约定要求购房者支付价款和违约金；如果逾期时间超过了约定期限，销售商可以按照约定解除合同，并要求购房者支付价款违约金；如果逾期超过约定期限后，购房者愿意继续履行合同的，经销售商同意，合同继续履行，但自约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，购房者应当按日向销售商支付逾期应付款一定比例的违约金。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期付款的违约金数额或者损失赔偿额可以按照未付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

        逾期交付商品房是目前商品房销售中普遍存在的现象，是购房者投诉的热点问题。逾期交房属于违法行为。销售商除了不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需要延期交付外，销售商应当承担民事责任。逾期交付使用商品房的，违约金数额或者损失赔偿额可以由商品房买卖双方在合同中约定，按照每逾期一日承担购房款一定比例的违约金确定。没有约定的，按照逾期交付使用商品房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。