签订认购协议应具备什么条件？

 
       根据《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。可见，开发商与购房者签订认购书应当具备商品房销售条件，基本上我国立法是不允许在取得商品房预售许可证之前进行商品房认购、预购、预订的。

     但是，由于房地产开发是一个周期较长的过程，从开发商办妥立项、规划、报建审批手续，到取得商品房预售许可证需要经历一定时间。于是司法实践中，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，那么开发项目的总面积、容积率、建设密度、绿化率等建设指标均已确定，即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定。在此情况下，即使尚不具备预售条件，尚未取得《商品房预售许可证》，也应当认为具备了签订认购书的条件。

      相反，如果开发项目尚未立项就向社会公众公开销售商品房，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的。此时签订的认购书无异于非法融资，就应当被认定为无效。

       因此，签订认购书的前提条件应当是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。在开发商已办妥立项、规划、报建审批手续后签署的认购书，即使发生纠纷诉至法院，也不会被判为无效。