商品房认购协议的的效力

       很多人认为认购书只是一个合同意向书，不是正式合同。只有最终签订的《商品房买卖合同》才是有效合同。因此，对于双方签订的认购书，不少人认为不具备合同的约束力，无须承担认购书确定的义务、责任。然而，认购书究竟是意向书还是正式合同，它的效力又是怎样的呢？ 细观开发商与购房者签订的认购书，大致分为两种情况：一种是签订认购书时，开发商没有取得《商品房预售许可证》，甚至没有办妥立项、规划、报建审批手续，而以向内部员工认购销售的名义卖与购房者，这种做法俗称内部认购。另一种情况是开发商取得了《商品房预售许可证》或者是现房销售，开发商以为购房人保留预定的房屋为交换条件要求购房人签订认购书。

       对于第一种情况，我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得商品房预售许可证之前是不能进行商品房预售的。并且根据我国《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，第一种情况的认购书是无效的。但是，如果开发商在签订认购书前已经办妥立项、规划、报建审批手续，具备了商品房销售的基本条件，只是尚未取得《商品房预售许可证》。这种情况，只要在起诉之前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。

      对于第二种情况的认购书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
可见，如果认购书具备了商品房销售合同有效的构成要件，包含了商品房买卖合同的主要内容，就应当被归人合同范畴，具有合同的法律效力。一旦签署，对合同双方当事人就产生了法律约束力。根据我国《合同法》的规定，有效合同的构成要件包括：(1)合同双方当事人具备相应的主体资格；(2)签署合同及其合同的内容是双方当事人的真实意思表示；(3)不违反国家法律及公序良俗。只要认购书具备了以上这些要件，认购书就具有合同的法律效力，对双方当事人产生了法律约束力，双方均应如约签订正式的商品房买卖合同。出卖方不得再将买受人已认购的商品房卖与其他第三人；买受人也应当按照认购书的约定如期签订商品房买卖合同。否则，即须承担相应责任。#p#分页标题#e#