商品房预售合同纠纷处理

基本案情：2009年4月22日，原告和被告一签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告向被告一购买位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道北侧中某澜山花园第1-2-5-7-9#楼某层某单元某房，用途为住宅，建筑面积140.53平方米，总价款人民币1178152元。被告一应当于2009年12月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应工程竣工验收合格证明文件，被告一向原告交付房地产时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付本房地产的套内建筑面积，被告一书面通知原告入伙后，原告经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为被告交付本房地产的钥匙之日，被告一通知原告入伙后，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为被告一《入伙通知书》中指定的入伙期限届满之日；原告收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产，原告认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，被告一在接到原告异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复的，视为原告异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定：被告一如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期交付房产超过90日，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，原告解除合同的，被告一应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告一按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第十八条约定：交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，原告有权要求被告就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同第二十四条约定：被告一以协议方式聘请被告二对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由原告按每月每平方米建筑面积3元交纳。合同附件三约定的装置、装修、装饰标准为：1、外墙：外墙涂料、局部挂石材、局部格栅构件；2、内墙：除卫生间、湿厨外为水泥砂浆抹平，卫生间、湿厨为水泥基防水层（局部）；3、天花：厨房卫生间为结构楼板，除厨房、卫生间外为水泥砂浆抹平；4、地面：水泥砂浆抹平；5、门窗、外墙窗：铝合金镂空玻璃窗；6、厨房：天花为结构层，墙面为水泥基防水层（局部），地面为水泥基防水层、水泥砂浆保护层；7、卫生间：天花为结构层，墙面为水泥基防水层（局部），地面为水泥基防水层、水泥砂浆保护层；8、阳台：天花为乳胶漆，墙面为外墙涂料为主，地面水泥砂浆抹平；9、电梯为三菱电梯；10、其他：室内顶部设白炽灯裸灯头，阳台为吸顶灯或壁灯，厅及主卧设电视电话插座，安装可视对讲。
　　2009年12月17日，深圳市宝安区建设局向被告一颁发了深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执，称已经收到被告一中某澜山花园项目竣工验收备案的资料。
　　2009年12月24日，被告一向原告发出入伙通知书，称原告购买的中某澜山花园1B栋某房已经竣工验收合格，具备了交付使用条件，套内建筑面积111.55平方米，原告可于2009年12月31日前办理入伙手续。同时由于入伙人数较多，建议按以下时间办理入伙手续：1、一期集中办理时间：2009年12月31日至2010年1月3日；2、2010年1月3日前未办理入伙手续的业主，请于2010年1月31日前到中某澜山花园物业服务中心办理。
　　2010年1月31日，原告办理入伙手续对涉案房产进行验收时，发现存在主人房卫生间灯不亮，阳台没有吸顶灯或壁灯，要求被告一对上述问题检查整改后通知原告入伙。
　　2010年6月15日，原告再次验楼并提出存在餐、客厅未装吸顶灯或壁灯，餐厅阳台未封白板，可视对讲机未装、主卫灯不亮灯问题，要求被告一整改后书面通知原告。
　　2010年7月26日，被告二向原告发出关于澜山入伙的函，称针对原告提出的问题，被告二已经协助被告一进行了处理，已经整改完成，只有可视对讲机未安装，物业服务中心因担心原告在未进行装修的情况下先安装对讲机可能造成对讲机损坏或丢失，故没有安装，建议原告在装修完后再安装可视对讲机。要求原告尽快办理收楼手续。
　　2010年8月10日，原告对涉案房产进行验楼，同意收楼和接收涉案房产的钥匙。同时原告签署“同意本人验楼，但保留延期交楼的索赔权”。
　  法院作出了如下判决：
　　驳回原告赵某梅的诉讼请求。

　　北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：原告和被告一签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面适当地履行合同。
　　原告主张被告一交付的房地产存在主人房卫生间灯不亮、阳台未安装吸顶灯或壁灯的问题，违反合同附件三第10条明确约定，应当按合同第十二条承担逾期交付的违约责任。原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三中对装置、装修、装饰标准进行了约定，共10项，主要约定了外墙、内墙、天花、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯和其他项目，被告一向原告发出入伙通知书通知原告收楼时，附件三中装置、装修、装饰标准的前9项符合合同约定，第10项中室内灯、插座也符合合同约定，可视对讲机虽未安装，但被告一从可能存在装修时损害对讲机实际情况出发，已经准备好对讲机并建议原告在装修完后再安装，故不能以可视对讲机未安装为由主张被告一违约。关于被告一交付的房地产没有在阳台安装吸顶灯或壁灯是否构成支付违约金的问题，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十八条约定交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准时，原告有权要求被告一就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，原告可按本合同第十二条的约定主张延期交楼违约金，现被告一交付的房地产虽然阳台没有安装吸顶灯或壁灯，但该问题只是轻微的瑕疵，合同附件三中约定的其他装修内容已经全部完成，主要装修标准符合合同约定，原告提出的拒绝入伙理由不符合合同第十八条的约定，故原告以此主张被告一赔偿延期交楼违约金并要求被告二承担连带责任的诉讼请求证据不足，法院不予支持。