行政部门的行政行为对一手房买卖的影晌

         一手房 《商品房预售许可证》的颁发、预售合同备案、建筑面积的测量、大确权手续的办理以及(房地产证)的颁发均由房地产行政管理部门负责，行政部门的相关规定、工作程序和工作效率对交易成本、效率甚至于交易的成败都会产生极大的影响。下面我们举例说明行政行为对一手房买卖的影响。   
(一)预售许可证颁发条件的控制对一手房交易的影响
         预售许可证是一手房合法销售的依据，因此，房管部门对预售许可证的颁发条件控制得严格与否直接关系到一手房合同是否能够顺利地签订与履行。    
         《城市房地产管理法》规定:商品房预售，应当符合下列条件:1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证;3.提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付口期;4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市房地产开发经营管理条例》还规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。由此我们可以看出，尽管法律将取得商品房预售许可证与其他三个条件并列为商品房的预售条件，但没有明确规定取得商品房预售许可证的具体条件。由于行政法规同时规定商品房预售许可证是商品房预售依据，因此，商品房预售许可证的颁发条件应当包括前三个预售条件。   
        然而实际操作过程中，房管部门在开发商未缴清土地出让金或未达到前期投资要求的情况下就颁发了商品房预售许可证的情况并不少  见，这也是一早期出现大量“烂尾楼”以及许多商品房无法办理房地产证的一个潜在的原因。以广州为例《广东省商品房预售管理条例》规定，取得商品房预售许可证应当具备下列条件:1.预售人已取得房地  产开发资质证书、营业执照;2.按照上地管理部门有关规定交付土地  使川权出让金，已取得土地使用权证书;3.持有建设工程规划许可证  和建设一.L程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;4.已  确定施卜进度和竣工交付使用时间;5.三层以下的商品房项目已完成  基础和结构工程;四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成  基础和一首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程;  6.已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;7.‘预售商品  房项目及其土地使用权未设定他项权;8.法律、法规规定的其他条件。  
        早期，广州市房管局对“按照土地管理部门有关规定交付土地使用权  出让金”的理解不是开发商全额缴纳土地出让金，而是开发商履行了《国有土地出让合同)。而早期的土地出让合同中，土地出让金是分期缴纳的，因此，开发商只需要缴纳合同约定的部分土地出让金，就可以取得土地使用权证书及预售许可证。当开发商取得预售许可证后不能完全履行合同时，房管局就以土地出让金未交齐为由拒绝办理大确权手续(事实上，房管局在已经颁发土地使用权证的情况下拒绝办理大确权手续的行为并无法律依据)，其后果就是买受人无法取得房地产证。根据最高法院的司法解释，因开发商的原因不能办理《房地产证》的，买受人可以解除合同。可见，房管局在实施颁发预售许可证这个行政行为时，如果对法律的理解有偏差，对颁发条件控制得不严，最终可能导致一手房买卖合同的解除。近年来，广州市房管局已经注意到这个问题，将颁发预售许可证的条件规定为全额缴纳土地出让金，并且商品房楼的建设已经封顶，因此，商品房合同纠纷也大幅度减少。  
（二）预售合同备案手续对一手房交易的影响
        预售合同登记包括成交登记和取消登记。根据法律规定，预售合同双方当事人可以协商解除合同，协议达成之日起预售合同解除。由于合同成立时曾经在房管局登记备案，因此合同解除时双方也必须到房管局办理取消合同登记的手续。本来这种手续在交易完成前的任何时期都可以办理，但是，一些地方(如广州市)的房管局却规定，当交易进人大确权阶段时不办理合同解除手续，并且坚持继续完成交易手续，直至房地产证办至买受人名下，再由开发商从买受人手中将房屋回购回来。开发商回购房屋以及将来再次出售该房屋都必须缴纳交易税费。房管局的这种行为强行将一手交易变成二手交易，并且为税务局“创造”了一次收税机会(该项税收并不合法，后面的章节还会详细分析)，使得交易成本及交易程序的复杂程度都大为提高。   
        现在一些大城市的房管局已经开始使用网上交易备案系统进行预售合同登记备案，这个程序最大的优点是增加了交易的透明度，消除了交易中人为因素对交易带来的不良影响，然而，其显见的缺点就是操作程序过于死板，一旦交易双方出现操作上的错误，或者双方达成变更合同的协议，就必须取消已经上网备案的交易，重新办理新的交易手续。这样一来，交易的安全性是增加了，但是手续更为复杂。   
(三).房管局颁发房产证的行政行为对一手房交易的影响    
        如果说房管部门颁发预售许可证以及办理预售合同备案对一手房交易的影响只是局部的，那么，房管局颁发房地产证的行政行为对一手房交易的影响就是全面的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。但是，房管部门在收到办理房地产证的申请之日起90日内并不一定能够办妥房地产证，以管理水平及工作效率在全国均属领先地位的广州市房管局为例，其办事流程规定，该局从收件之日起到房地产证办妥之日需要115个工作日。可见，房管部门的工作效率不能保证买受人在法律规定的时间内取得房地产证，正因为如此，买受人引用上述司法解释主张权利也难以得到完全的赔偿。
 

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