一手房买卖的履约程序

        履约程序中对一手房买卖影响最大的是与履行进行，房屋交付以及(房地产证》的办理，将会导致一手房买卖合同终止。《 楼宇按揭合同》的签订 ，这些程序如果不能顺利，《楼宇按揭合同》如果不能达成，《商品房买卖合同》就无法履行，买受人必须选择其他的付款方式，比如分期付款。如果买受人没有分期支付房款的能力，不能与开发商就商品房买卖合同的变更达成一致，商品房买卖合同就必须解除(司法实践中，存在判决买卖合同不解除，买受人必须按分期付款的方式支付房款的案例，有关该类案例的法律分析在以后的章节中将会详细分析)。   
       如果《 楼宇按揭合同》签订以后，因买受人违约，银行要求解除按揭合同，也可能导致《商品房买卖合同》解除。尽管《商品房买卖合同》与《楼宇按揭合同》是两个独立的合同，但是，由于买受人所购的商品房已经用于为其贷款提供抵押担保，按揭银行为实现其债权而行使抵押权，必然要处分抵押物，抵押物的处分将影响《商品房买卖合同》的履行。如果(楼宇按揭合同》解除时，抵押物的产权证尚未过户给买受人，《商品房买卖合同》尚未履行完毕。但是抵押物的处分导致《商品房买卖合同》不可能继续履行，必须终止;如果《楼宇按揭合同》解除时，抵押物的产权证已经过户给买受人，《商品房买卖合同》已经履行完毕，当然就不存在解除合同的问题。   
      房屋延迟交付是早期《商品房买卖合同》解除纠纷的主要起因。由于合同中一般都有“逾期交楼，买受人有权解除合同”的约定，因此其争议焦点通常是房屋的交付是否符合约定的交付条件或法定的交付条件。    
      《房地产证》延迟办理则是近期《商品房买卖合同》解除纠纷的主要起因。首先，法律(指《城市房地产开发经营管理条例)和法释( 2003) 7号《解释》)规定，开发商应当自商品房交付使用之日或销售合同签订之日起90日内，提供必要的证明文件，协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，否则，买受人有权解除《商品房买卖合同》。其次，《商品房买卖合同》中也有关于《房地产证》不能如期办理时的违约责任的约定，如约定延迟办证须承担解除合同的违约责任时，《商品房买卖合同》就可能止。    


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