一手房买卖的立约程序解析

 　　一手房买卖从开始到结束所经历的程序基本上可以分为两大类，一类围绕一手房买卖合同的成立而进行，可归人立约程序;另一类则围绕一手房买卖合同的履行而进行，可归人履约程序。其中与买卖合同的成立相关的程序包括 《认购书》及《商品房买卖合同》(包括《物业管理合同》)的订立，其他程序均为合同履行程序。
　　什么是一手房买卖的立约程序呢？   
　　由于商品房买卖标的大，合同条款专业性强，购和签订正式合同两个阶段完成。前一个阶段签订签约过程一般分认《认购书》，后一个阶段签订《商品房买卖合同》。《认购书》确定合同的标的  面积、价格、付款方式、签订正式合同的时间、房屋交付时间，而《商品房买卖合同》则确定计价方式、付款方式的变更原则、面积差异处理办法、房屋交付条件、房地产证办理责任及办理时间、违约责任、物业管理、专项维修基金的缴纳办法等问题。   
　　《认购书》的签订是否意味着买卖合同已经成立，在法律上存在着争议。根据《合同法》的规定，《认购书)已经具备买卖合同的主要条款，应当理解为商品房买卖合同。但是，法释〔2003 ) 7号《解释》又规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法)第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这就是说，《认购书》成为商品房买卖合同还得具备一定的条件，这个条件并非《合同法》规定的合同成立条件。由于司法解释中“具备 《商品房销售管理办法》　第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”所表达的意思不是十分明确，而且该解释还将买卖合同的履行行为规定为合同成立的条件，这就使得房地产交易及审判实践中，对商品房买卖合同的成立的理解差异较大。这种情况对交易程序的设置也带来一定的影响。比如，一些开发商会将首期房款的收取时间从正式合同签订之后提前到签订之前，以便在正式合同签订时处于有利的地位。   
　　物业服务合同的签订是否应当纳人一手房买卖程序，是地产界争议的另一问题。支持派认为，一手房通常是物业小区，或可以区分为许多独立单元的大楼，其使用、管理和保值有赖于买受人具备共同的消费理念，这个理念就反映在物业服务合同的内容及服务公司的选定方面。只有愿意签订物业服务合同的人才是真正愿意成为一手房业主的买受人，或者说其购房的意思表示才是真实的。而反对派则认为，商品房并非一定需要物业服务公司进行管理，业主可以自行管理物业，物业服务合同的签约主体和内容均与商品房买卖合同不同，将其纳人商品房买卖合同有搭售之嫌。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定实际上确认了物业服务合同的签订是一手房买卖的必经程序。

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