一手房买卖的预告登记解析

       预告登记虽然不是一手房买卖合同的生效条件，但却直接关系到购房人是否能够最终得到所购房屋的产权。《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在《物权法》生效之前，法律虽然没有赋予预告登记以排他或优先的效力，但是，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知)(法发(2004) 5号)第十五条的内容实际上已经肯定了经备案登记的购房合同的购房人优先取得房屋的权利。
      该条款规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:(1)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”因此，在司法实践当中，如果一手房买卖合同已经登记备案，法院就不会将其作为开发商的财产予以查封，这种操作方式有效地保护了已进行预告登记的购房人的利益。
      必须注意的是，《物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
      因此，《物权法》实施以后，一方面购房人在预告登记阶段享有类似准物权人的特殊权利，另一方面购房人必须时刻关注房屋可以办理产权登记的时间，否则，该预告登记可能有失效的风险。预告登记一旦失效，购房人的权利就没有任何保障，开发商可以就该房屋一与另一位购房人重新办理预告登记。而(物权法)实施之前，法律仅规定，商品房逾期办理产权登记，开发商必须承担违约责任，已经办理合同备案登记(即预告登记)的购房人任何时候都可以要求开发商办理房产证。可见(物权法)有关商品房预告登记的规定对购房人既有利也有弊。